Как продать недвижимость за материнский капитал

Сегодня предлагаем ознакомиться со статьей: "Как продать недвижимость за материнский капитал". В статье собрана полная тематическая информация и вы получите ответы на большинство возможных вопросов. Если интересуют нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Правила продажи жилой недвижимости, приобретенной на средства Материнского капитала

Как гласит всевидящая статистика, почти все семьи, получившие материнский капитал, потратили его ни на что иное, как на расширение жилья, либо на его приобретение.

И в этом нет ничего удивительного, ведь именно проблема недвижимости стоит в нашей стране на первом месте.

Однако не редки случаи того, что жилье, купленное за счет материнского капитала, либо расширенное за его же счет, приходится продать, на что может быть множество причин.

При этом многие люди опасаются такой сделки продажи, полагая, что они в чем-то стеснены из-за того, что вложили в недвижимость материнский капитал.

Не стоит опасаться! Такое жилье вполне реально продать, но с некоторыми ограничениями.

Условия и особенности продажи

Итак, что же нам важно учитывать при продаже жилья, купленного за счет маткапитала?

Прежде всего вышеупомянутые органы тщательно следят, чтобы права детей, не достигших совершеннолетия, ни в коем случае не нарушались, поэтому никто не даст вам продать жилье, если после сделки ребенок потеряет в нем часть доли.

Вот почему перед тем, как продать свое жилье, в которое был вложен материнский капитал, вам предварительно нужно получить согласие органа опеки.

От сюда появляется следующий вопрос – а как доказать органам опеки, что ваши дети действительно ни в чем не будут ущемлены?

Для этого вам нужно предоставить документы, удостоверяющие, что:

  1. После того, как будет продано Ваше нынешнее жилье, жилищные условия детей не будут хуже, чем они есть сейчас;
  2. Как уже и было сказано выше, несовершеннолетние не должны потерять во время сделки свою часть доли.

Итак, что же из этого следует и при каких условиях вы сможете продать свое жилье?

Условия должны быть следующими:

  • У вас на руках должно быть разрешение из органа опеки;
  • В новом жилье, как и в старом, у детей должна быть своя доля, которая не должна быть меньше предыдущей.

Только на этих условиях вы сможете продать свое старое жилье и приобрести новое.

Возможные варианты отчуждения жилья

В принципе, вариантов продажи имущества может быть несколько, но вот самые популярные и удобные:

  1. Поменять недвижимость, которая у вас сейчас имеется, на другое, более подходящее для вас жилье;
  2. Одновременно продать нынешнее жилье и купить новое.

Не стоит забывать о том, что, в идеале, приобретаемое жилье должно быть больше по квадратным метрам, нежели та недвижимость, которая есть у вас сейчас – в этом случае в органе опеки посчитают, что вы улучшаете свое жилье.

В итоге можно сделать вывод, что просто продать свое имущество и, к примеру, съехать к родственникам, у вас навряд ли получится – орган опеки этого не допустит. Вы сможете продать свое жилье лишь для того, чтобы приобрести новое, улучшенное, либо равнозначное тому, которое есть у вас сейчас.

Поэтапная процедура получение разрешения на продажу жилья

Итак, если вы собираетесь продать жилье, в котором прописан несовершеннолетний ребенок, то вам можно пойти двумя путями. Выбор, кстати, будет зависеть от того, имеет ли право на собственность ребенок, или же он прописан в ней. Итак, как же следует действовать?

В том случае, если дети только лишь зарегистрированы в квартире, то достаточно будет уже того, чтобы папа или мама с ребенком, к примеру, прописались в квартире у своих родителей.

Интересен здесь тот факт, что ребенка не могут прописать одного, без родителей, в остальном же сделка проходит как обычно.

Несколько сложнее обстоит ситуация, если дети имеют долю в недвижимости – в этом случае и мать, и отец должны обратиться в орган опеки, чтобы написать заявление для получения разрешения на продажу жилья. Если же у детей есть отец, но родители находятся в разводе, и папа не может пойти в орган опеки, то мама должна предоставить соответствующее решение суда, что отца лишили родительских прав. Бывает и так, что матери неизвестно нахождение отца – в этом случае от нее потребуется судебный приказ о том, что в данный момент он находится без вести пропавшим.

Помимо решения органа опеки так же понадобится предоставить документы, удостоверяющие личность, свидетельства о рождении детей, а так же документы на ту квартиру, которую вы продаете, и ксерокопия документов квартиры, которую вы покупаете.

В том случае, если орган опеки подтвердит, что жилищные условия детей действительно не ухудшаются, через 14 дней вы получите согласие от органа. В этом случае вы сможете пойти в местный паспортный стол и снять себя и ваших детей с регистрационного учета по тому адресу, по которому вы проживаете.

После того, как будут выполнены все вышеперечисленные условия, можно оформлять договор купли-продажи.

Пошаговая инструкция оформления продажи

Продажа имущества, купленного за счет материального капитала, состоит из следующих этапов:

  1. Для начала подберите новый вариант, который придется вам по душе. Лучше всего, если это будет либо обмен вашего жилья на имущество, которое будет превосходить по площади с соответствующей доплатой, либо одновременно продажа вашей квартиры и покупка опять же имущества, которое будет больше вашего по площади.
  2. Когда подходящее вашей семье жилье будет найдено, а сама сделка, соответственно, согласована, можно переходить к согласию обеих сторон, которое следует заверить нотариально. С этой бумагой вы и пойдете в дальнейшем в орган опеки.
  3. Когда через две недели будет получено согласие от опеки, можно незамедлительно оформить договор купли-продажи в регистрационной палате, либо совершить обмен на выгодных для обеих сторон условиях и осуществить задуманную сделку.

[1]

В итоге можно сделать вывод, что продать квартиру, в которую «входит» материнский капитал, конечно возможно, но для этого следует соблюсти определенные правила. Кроме того, жилье, приобретаемое родителями, должно быть равноценно нынешнему имуществу, либо превосходить его по квадратуре. Благодаря такому раскладу вам удастся учесть интересы всех членов семьи, в том числе и тех, которые не достигли совершеннолетия и официально не имеют права участвовать в сделке.
Читайте так же:  Юрист по разделу имущества супругов после развода в воскресенске

Перечень необходимых документов

Итак, что же нам понадобится для того, чтобы продать квартиру? Какие документы следует приготовить?

Если говорить об органе опеки, то сюда в первую очередь следует приготовить необходимый пакет бумаг. Для начал родителям и ребенку, который уже достиг 14 лет, нужно будет написать правильно заполненное заявление. Кроме того, для тех, кому принадлежит доля в недвижимости, понадобится удостоверение личности, а именно паспорт. Для тех, кто является опекуном над ребенком, следует подготовить соответствующие бумаги, которые бы подтвердили опекунство.

Так же в опеку следует отнести расписки, которые бы подтвердили, что все члены семьи согласны на продажу квартиры. Кроме того, вам понадобятся документы, подтверждающие покупку недвижимости, и бумаги, которые подтвердят тот факт, что маткапитал действительно был использован.

Если говорить о документах на квартиру, то здесь вам понадобится следующий пакет бумаг:
  1. Справка о том, что у вас нет никаких долгов по налогам.
  2. Ксерокопия договора о покупке жилья.
  3. Квитанции, свидетельствующие о том, что у вас нет задолженности по коммунальным услугам;
  4. Документы, которые подтвердят, что квартира стоит именно эту конкретную сумму;
  5. План вашего жилья.

Особенности продажи дома, квартиры, комнаты

Если вы продаете дом и приобретаете новое имущество, то вам следует учесть следующие моменты:

  • В том случае, если купленному дому менее трех лет (а если речь идет о 2016 годе, то менее пяти лет), то при его продаже вам нужно будет в обязательном порядке заплатить подоходный налог на жилье.
  • Предыдущий пункт не будет считаться, если все члены вашей семьи в прошлом не пользовались налоговым вычетом и собираются осуществить сразу несколько сделок: одновременное приобретение нового жилья и продажу старого.
  • В том случае, если недвижимость приобреталась с помощью ипотечного кредита, то вместе с разрешением отдела опеки вам так же понадобится согласие банка, в котором вы брали деньги, на перевод своих обязательств на нового покупателя недвижимости.

Если же говорить о продаже квартиры или комнаты, то здесь действуют стандартные правила. И, кстати, тому человеку, которому продает свое жилье, нужно быть осторожным и осознавать, что если при оплате квартиры материнским капиталом несовершеннолетние дети не вписаны в недвижимость, то могут появиться неприятные проблемы с судом. При этом немалые потери понесут все – и те, кто продавал квартиру, и те, кто ее покупал.

Еще раз хочется напомнить, что та доля, которая была у детей в предыдущем жилье, не должна быть меньше той доли, которую дети поимеют в будущей комнате или квартире. Если это правило нарушено, то у продавца и покупателя может появиться немало проблем.

Однако здесь есть и еще один вариант. В частности, родители могут не выделять ребенку долю в новой квартире, но при этом они обязаны перевести деньги на их счет в банке. Такой вариант тоже возможен, но при этом переведенные деньги должны строго соответствовать всем бумагам. Кстати, благодаря такому варианту родителям в будущем будет намного легче продать имущество или взять жилье в ипотеку.

Про особенности проведения такой сделки купли-продажи рассказано в следующем видеоматериале:

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Как происходит процедура продажи дома под материнский капитал: 5 основных шагов

Сертификат на маткапитал имеется у многих семей, которые после рождения второго ребенка воспользовались данной государственной поддержкой. Пользоваться средствами по сертификату можно в ограниченных целях, к которым относится и покупка разных объектов недвижимости, к которым относятся дома или квартиры. Весь процесс должен совершаться в определенной последовательности действий, чтобы не были нарушены требования законодательства.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Условия и выгоды сделки

Важно! Маткапитал представлен определенной поддержкой государства, целью которой является повышение рождаемости, причем на основании нее выдается семьям сертификат на получение 450 тыс. руб., но средства не выдаются наличными средствами, поэтому используются в ограниченном количестве целей.

Выдается сертификат одной семье только один раз, причем воспользоваться им можно только через три года после оформления, но исключением является возможность погасить уже оформленный ипотечный кредит.

Можно ли использовать маткапитал на ремонт или реконструкцию жилья? Как это сделать по закону? Ответы тут.

Наиболее часто используется маткапитал для приобретения разных видов недвижимости.

Его можно применять разными способами:

  • в качестве первоначального взноса при приобретении квартир или домов;
  • погашение основного долга или процентов;
  • единовременное приобретение недвижимости, причем в этом случае оставшаяся часть средств на данные цели должна иметься у владельца сертификата.

Для использования средств дополнительно требуется получать разрешение от ПФ, причем нередко работники данного учреждения отказывают в выдаче средств, если они направляются не на покупку готового объекта, а на его строительство или на реконструкцию дома.

Как подготовить документы для ПФ при покупке дома за материнский капитал? Смотрите видео:

Особенности приобретения дачи

Многие владельцы сертификата желают приобрести за счет средств государства не жилой дом, а дачу.

Совершить данный процесс практически невозможно, но в некоторых ситуациях граждане добиваются разрешения от ПФ.

В этой ситуации дачная постройка должна обладать параметрами:

  • она должна быть пригодной для проживания, причем не только летом, но и зимой, поэтому непременно обязана быть хорошо утепленной, а также в ней должно быть проведено качественное отопление;
  • на нее должны иметься документы как на жилое помещение;
  • обладает индивидуальным адресом;
  • имеется возможность прописаться в данной недвижимости.

Не допускается, чтобы жилье было ветхим или находилось в аварийном состоянии.

К нему должны быть подведены все необходимые инженерные коммуникации для комфортной жизни людей.

Какие требования предъявляются к дому в селе

В законодательстве четко указывается, что не любой дом может приобретаться за счет средств маткапитала, так как он должен соответствовать многочисленным требованиям, которые точно указываются в программе.

Как получить займ под маткапитал для покупки жилья? Смотрите по ссылке.

Читайте так же:  После погашения ипотеки что надо делать

К основным таким требованиям относится:

  • находиться объект должен на территории России;
  • у него имеется статус жилого строения;
  • к нему подведены необходимые для жизни коммуникации, к которым первоначально относится отопление, позволяющее проживать в недвижимости в течение всего года;
  • к другим второстепенным коммуникациям относится электричество, водоснабжение и канализация;
  • износ не должен превышать 50 процентов.

Запрещается приобретать жилье, которое находится в аварийном состоянии или требуется провести в нем капитальный ремонт.

Нельзя пользоваться маткапиталом для покупки только земли.

Если выбирается дом, располагающийся в сельской местности, то к нему предъявляются те же требования, что и к строению, находящемуся в городе.

Важно только соответствие всех условий, поэтому если к зданию подведены необходимые коммуникации и в нем можно прописаться, то будут отсутствовать какие-либо ограничения для применения средств маткапитала.

Любой вариант недвижимости должен предъявляться для оценки работникам ПФ.

Сертификат на материнский капитал, образец.

Как правильно оформляется сделка

Не выдаются средства по сертификату в качестве наличных денег, поэтому допускается только безналичными переводами передавать деньги продавцу недвижимости.

Поэтому при выборе конкретного объекта следует с продавцом заранее оговорить особенности уплаты средств, так как не все собственники недвижимости соглашаются с таким способом получения денег.

Весь процесс покупки дома с помощью маткапитала делится на несколько последовательных этапов.

Поиск жилого строения

Первоначально надо найти дом, который будет приобретаться за счет средств маткапитала. Находиться он может на первичном или вторичном рынке.

Достаточно редко банки выдают кредиты для покупки старого дома, но в некоторых случаях удается получить одобрение, причем обычно это относится к ситуациям, когда предоставляется крупная сумма в качестве первоначального взноса.

Как получить маткапитал на строительство дома до 3-ех лет? Особенности читайте тут.

Также допускается составить контракт с разными строительными организациями, которые после возведения строения продают его с использованием покупателем ипотечного кредита.

В разных городах на рынке представлено много видов недвижимости, поэтому найти подходящий дом обычно не составляет труда. Можно даже найти недвижимость в деревне или селе.

Оформление в собственность участка

Не допускается покупать дом без оформления участка под ним.

Видео (кликните для воспроизведения).

Земля может быть куплена, передана по наследству, подарена или взята в аренду на срок от 100 лет.

Не разрешено пользоваться средствами маткапитала для покупки земли, поэтому на эти цели придется потратить личные сбережения.

Подготовка документации и обращение в отделение ПФ

Перед оформлением договора требуется получить разрешение на использование средств по сертификату от ПФ.

В данное учреждение надо обратиться с нужными документами, в которых четко указывается, что жилье соответствует всем требованиям, поэтому на его покупку действительно можно воспользоваться деньгами маткапитала.

Образец оформления договора на покупку дома за материнский капитал.

К этим документам относится:

  • заявление, составленное лично владельцем сертификата, причем образец данного документа желательно взять непосредственно в отделении ПФ;
  • СНИЛС;
  • сертификат;
  • копии паспортов родителей и св-ва о рождении малышей;
  • обязательство, в котором родители утверждают, что дом будет оформлен в собственность всех членов семьи, поэтому даже у каждого ребенка будет иметься своя доля;
  • св-во о браке или разводе;
  • реквизиты счета в банке продавца дома, куда будут переведены средства маткапитала.

Положительное решение принимается только при наличии всех необходимых документов и соответствие недвижимости многочисленным требованиям.

Оформление сделки

Для этого составляется и подписывается договор купли-продажи, но важной особенностью является то, что все члены семьи покупателя становятся равноправными владельцами дома.

Важно! Такое условие необходимо в случае, если родители разведутся или будут лишены своих прав на детей.

Оформление в общую собственность требуется осуществить в течение полугода после перечисления средств по сертификату продавцу.

Непосредственное владение недвижимостью

После совершения вышеуказанных действий граждане становятся полноправными владельцами недвижимости.

Если для приобретения применялись собственные сбережения, то можно пользоваться домом по назначению без каких-либо ограничений и условий.

Нюансы приобретения дома у родственников

Допускается по закону заключать сделки между родственниками, но если для этих целей используются средства государства, то имеются некоторые ограничения в отношении действий граждан.

Не допускается при использовании маткапитала приобретать дома у близких родственников, к которым относятся родители, дети, сестры с братьями и внуки с бабушками.

Правила оформления сделки с использованием материнского капитала, смотрите в этом видео:

Это обусловлено тем, что пользуясь такими схемами, люди могут мошенническим способом получать государственные средства. За счет таких действий обналичиваются деньги по сертификату, а при этом не улучшаются условия жизни семьи.

С какими подводными камнями можно столкнуться

Во время покупки дома с применением маткапитала нередко можно столкнуться с разными подводными камнями, поэтому надо знать, как их избежать.

Для этого учитываются некоторые моменты:

  • для предотвращения мошенничества с любой стороны сделки рекомендуется пользоваться помощью риэлторов или юристов;
  • не разрешается обращаться за получением ипотечного кредита к каким-либо МФО или другим сомнительным кредитным организациям;
  • не следует пользоваться услугами разных необычных компаний, которые предлагают помощь в использовании средств маткапитала, так как они обычно представлены мошенниками, поэтому пользуются разными схемами для обналичивания денег;
  • нередко сами обладатели сертификатов являются мошенниками, применяющими разные аферы для обогащения, так как ими могут заключаться фиктивные сделки, поэтому продавцам недвижимости надо тщательно относиться к проверке договора и другой документации;
  • перед покупкой дома следует убедиться, что на нем отсутствуют какие-либо обременения, а также, если он так же покупался с применением маткапитала, надо проверить, была ли данная сделка совершена по всем правилам.

За счет того, что существует много видов мошенничества в отношении маткапитала, все сделки тщательно проверяются работниками ПФ и банка.

Поэтому не рекомендуется спешить, так как это позволит избежать потери средств.

Заключение

Таким образом, маткапитал может применяться для покупки разных видов домов.

Срок действия и порядок индексации материнского капитал, смотрите тут.

Они должны отвечать многочисленным требованиям.

[2]

Сам процесс осуществляется в определенной последовательности действий, которая должна учитываться каждым покупателем и продавцом недвижимости.

Важно разобраться в многочисленных подводных камнях, чтобы не столкнуться с мошенниками.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и построить дом?

Вопрос: Здравствуйте. Мы использовали маткапитал на приобретение второй комнаты. Теперь хотим продать квартиру и строить дом. Какие могут быть подводные камни?

Ответ: Главное требование к продаже квартиры, которая была куплена с использованием материнского капитала, — соблюдение имущественных прав детей. За этим следят органы опеки и попечительства (ООиП), перед совершением сделки необходимо получить их согласие. Поэтому при отчуждении жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние дети, родители должны выделить им доли в приобретаемом или уже имеющемся жилье.

Читайте так же:  Хочу использовать материнский капитал

Если вы собираетесь выделить новые доли в доме, который еще не построен, ООиП могут не дать согласие на продажу. На практике может случиться, что вы продали имущество детей, вложили полученные деньги в строительство дома, но по каким-то причинам его не закончили.

В этом случае (по согласованию с органами опеки) вы можете соблюсти имущественные права детей, если одновременно с продажей квартиры выделите детям доли в другом жилье или переведете полученные с продажи средства на банковские счета детей (в размере стоимости отчуждаемых долей).

Как продать такую квартиру?

По закону в квартире, которая была куплена с использованием материнского капитала, нужно выделить доли всем членам семьи. Поэтому продать такое жилье вы сможете только при соблюдении следующих условий:

  • Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то перед продажей нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.
    • Для сохранения или улучшения прежних жилищных условий детям должны быть выделены равнозначные доли в приобретаемой квартире или доме. За выполнением этого условия следят ООиП.
  • Если все собственники квартиры совершеннолетние, то для продажи квартиры достаточно получить разрешение от каждого из них.

Чтобы органы опеки выдали согласие на продажу жилья, которое было приобретено за средства маткапитала, родители должны доказать, что имущественные права детей не будут ущемлены (согласно ч. 4 ст. 60 СК РФ, ст. 28, 37 ГК РФ, а также положениям ст. 21 федерального закона № 48-ФЗ от 24.04.2008 об опеке).

Имущественные права несовершеннолетних собственников должны быть соблюдены одним из способов:

  1. Приобретение на полученные от продажи деньги нового жилья и выделение в нем детям долей, которые равнозначны отчуждаемым по площади или стоимости.
  2. Выделение равнозначных долей в другом жилье, которое на момент продажи уже находилось в собственности у кого-то из родственников (без покупки нового).
  3. Перевод денег, полученных при продаже жилья на банковские счета детей, которые открыты на их имя (суммы должны быть эквиваленты стоимости отчуждаемых долей).

В ООиП нужно обращаться по месту жительства (согласно ч. 3 ст. 34 ГК РФ). Список требуемых документов следует уточнить у работников конкретного отделения органов опеки. Обычно вместе с заявлением необходимо предоставить:

  • паспорта заявителей;
  • свидетельства о рождении детей;
  • документы на отчуждаемую квартиру (выписка из ЕГРН, где указаны все собственники жилья);
  • предварительный договор о продаже (отчуждении) жилья.

Проблемы могут возникнуть, если:

  • Родители хотят продать доли детей и не выделить одновременно им новые в другой собственности (или обеспечить их имущественные права другим способом). Органы опеки скорее всего не дадут согласия на проведение подобной сделки.
    • На практике такое случается, если на полученные с продажи недвижимости средства родители решают приобрести жилье в строящемся доме (или построить частный дом).
  • Ипотека на квартиру еще не погашена. В этом случае помимо согласия от ООиП нужно будет получить разрешение от банка.
    • На момент продажи жилья, которое обременено ипотекой, доли несовершеннолетним детям все равно должны быть выделены (в другом жилье).

Как платить налог с продажи такой квартиры?

Если родители продают квартиру до того, как истекает минимальный срок владения, то полученный доход облагается налогом. Минимальный предельный срок владения жильем: если оно куплено до 1 января 2016 года — 3 года, после — 5 лет.

С полученного дохода взимается подоходный налог в размере 13%. Однако семья может сократить сумму налога одним из способов:

  • Получить налоговый вычет на сумму 1 000 000 рублей (согласно п. 1ч. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ), настолько будет уменьшен налогооблагаемый доход, полученный при продаже квартиры.
  • Уменьшить налогооблагаемый доход на сумму расходов (согласно п. 2ч. 2 ст. 220 НК РФ). К фактическим расходам относится стоимость жилья, которую заплатил покупатель.
    • Материнский капитал также считается частью понесенных на покупку жилья расходов, так как признается доходом, который не облагается налогом (согласно письму Минфина № 03-04-07/33669 от 10.07.2014 года).

Как на полученные деньги построить дом?

Как уже было отмечено выше, органы опеки и попечительства могут не дать согласие на продажу жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние дети, если им не будут сразу выделены новые доли в другой собственности. Если вы собираетесь направить деньги, полученные от продажи квартиры с маткапиталом, на строительство дома, то подтвердить соблюдение имущественных прав детей можно одним из способов:

  • наделить их собственностью в другом, уже имеющемся жилье;
  • перечислить полученные от продажи деньги на банковский счет, открытый на имя детей (в размере стоимости долей в проданном жилье).

Фото pixabay.com 2019-11-05

Риски продавца при продаже дома или квартиры по материнскому капиталу

Продажа дома под материнский капитал и возможные риски продавца, связанные с этим процессом – это проблемы, которые интересуют граждан, желающих осуществить подобную сделку с недвижимым объектом. Нужно сказать, что большинство продавцов опасаются соглашаться на такие условия передачи денег за жилье, ссылаясь на перечень существующих рисков.

Материнский капитал

Материнский капитал представляет собой разновидность помощи, предоставляемой государством российским гражданам вот уже в течение десяти лет. Сущность этой поддержки состоит в том, что мать и отец, у которых появился второй ребенок в 2007 году, имеют право на получение определенной денежной суммы от государства.

Эти деньги могут использоваться в нескольких направлениях, и одно из них – повышение качества условий проживания или попросту покупка новой жилплощади. Получить деньги по материнскому капиталу возможно только после того, как три года исполнится ребенку, по появлению на свет которого данные средства выдавались.

Важно! Обналичить капитал, ссылаясь только на собственную честность, не получится. Государственные органы, контролирующие выдачу этого типа федеральной поддержки, внимательно следят за тем, чтобы средства расходовались по их прямому назначению, выбранному семейством, получившим капитал.

Например, получить положенную сумму денег может лишь то семейство, которое уже оформило соглашение о купле-продаже недвижимости, и в соответствии с этим документом оно обязано выплатить какую-то долю от необходимой суммы. Кроме того, можно использовать и иную форму применения этих финансов. Если говорить конкретнее, семья может взять в банке займ, приобрести на него жилплощадь, а после этого целиком или частями погасить задолженность с использованием денег из материнского капитала.

Читайте так же:  Как погасить судимость при условном осуждении, после отбытия наказания или досрочно

Итак, материнский капитал – это придуманная государственными властями помощь для граждан, применять которую для выполнения каких-либо сторонних целей нельзя. Размышлять о нецелевых расходах в этой ситуации даже не приходится.

Любое семейство, желающее использовать помощь от государства, должно предоставить в компетентное ведомство основания для получения денег по материнскому капиталу, с материнским капиталом будут работать только после этого. Деньги могут выдать на руки или перевести на банковский счет гражданина, обслуживающего семью по целевому применению финансов из материнского капитала (например, продавцу выбранного объекта недвижимости).

Плюсы и минусы

Если говорить о явных плюсах продажи дома, при его продаже на деньги из капитала можно выделить такие общие преимущества:
  • возможность осуществления прибыльной операции по продаже имущества для продавца;
  • возможность для людей, владеющих материнским капиталом, купить жилплощадь, если у них не хватает наличных денег для совершения такой покупки.
  • не каждый из продавцов согласится на то, чтобы ожидать средства за свое имущество, а не получить их сразу;
  • сделка неособенно надежна. Каждый способ содержит в себе риск отказа со стороны банковской организации или Пенсионного Фонда в переводе денежных средств из материнского капитала продавцу купленного дома.

На практике чаще всего случается так, что такая сделка осуществляется между близкими родственниками или хорошими приятелями, которые точно знают, что покупатель добропорядочен, а деньги будут предоставлены в полном объеме.

Нужно отметить, что если жилплощадь покупается через Пенсионный Фонд, необходимо послать продавцу извещение о том, что остаток суммы выплат за дом он будет вынужден ждать приблизительно два месяца – как раз такой срок необходим работникам Фонда для того, чтобы принять решение и перевести деньги на конкретный счет в банке.

Если подразумевается приобретение жилья через банковское учреждение, всю сумму продавец получает тогда, когда проставляются подписи в соглашении об ипотечном кредитовании, заключенном между покупателем и банком.

Оформляя сделку с использованием услуг банковской организации, граждане, как правило, ожидают перевода денег около двух недель.

Чем рискует продавец

Учитывая все то, что описано выше, можно сделать вывод: продающий жилплощадь человек, реализующий ее за средства из материнского капитала, практически ничем не рискует. Основной риск – отсутствие налаженного контакта с недостаточно ответственными покупателями. Нужно помнить, что такое явление всего лишь отсрочивает получение необходимых денег, но не делает сделку невозможной.

Кроме того, существует риск того, что покупатель захочет обмануть продавца, указав большее количество денежных средств, чем то, которым он обладает в действительности, однако подобные ситуации сегодня очень редки.

Все возможные риски очень незначительны, а также их достаточно просто нейтрализовать. Для максимального снижения возникновения рисков следует воспользоваться такими рекомендациями:

В целом, продажа дома за материнский капитал не несет особых рисков ни продавцу, ни покупателю недвижимого объекта в том случае, если сама сделка оформляется юридически верно. Проконтролировать чистоту имущества просто – можно воспользоваться услугами профессионального юриста, и после проведения консультации смело продавайте дом!

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

– Можно ли продать жилье, купленное на материнский капитал?

Отвечает исполнительный директор ООО «Юрсодбиз» Оксана Плахтиенко:

Если жилье куплено с использованием материнского капитала, оно оформляется в общую собственность семьи (родителей и детей) в произвольных долях (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ). Таким образом, одним из собственников такого жилья (квартиры, дома и т. д.) обязательно будет ребенок. Если к моменту продажи жилья ребенок достиг совершеннолетия (18 лет), никаких ограничений по продаже недвижимости нет – сделка осуществляется по обычным правилам. Потребуется лишь согласие всех собственников жилья.

Другое дело, если речь идет о продаже жилья, в котором имеет право собственности несовершеннолетний ребенок. Сделки по продаже жилья несовершеннолетнего гражданина возможны только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Поэтому, если на момент продажи жилья одним из продавцов будет ребенок до 18 лет, такая сделка возможна только с согласия указанных органов. А для получения согласия необходимо будет подтвердить, что после продажи жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшатся. Это означает, что получить согласие на сделку можно, если ребенок в итоге получит равноценное жилье или получит улучшенное жилье.

Законодательство не содержит конкретного перечня документов, которые необходимо предоставить в орган опеки для подтверждения того, что права несовершеннолетнего не будут ущемлены. Учитывая сложившуюся практику, будьте готовы, что потребуется представить правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру, а также на приобретаемую. Во избежание недоразумений перечень документов рекомендуется предварительно уточнить в конкретном учреждении – требования могут отличаться. В нашей практике был случай, когда органы опеки разрешили продажу доли несовершеннолетнего ребенка в квартире только после того, как на ребенка была фактически оформлена доля в новом жилье и оформлена постоянная регистрация по месту нахождения нового жилья. То есть, до продажи старой квартиры необходимо было предоставить документы на новое место жительства ребенка.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Квартиру, купленную с привлечением средств материнского капитала, конечно, можно продать, однако сделать это довольно сложно. Сначала необходимо исполнить данное Пенсионному фонду обязательство по оформлению жилья в собственность всех членов семьи, включая детей. Если недвижимость приобреталась в ипотеку, выделение долей откладывается до полной выплаты кредита и снятия банковского обременения. Сделка с квартирой, в которой дети не получили положенные им доли, признается недействительной.

Когда родители переоформили жилье в соответствии с требованием ПФР, они могут законно продать его. Однако в этом случае необходимо получить разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства (ООП). Данная госструктура обязана проследить, чтобы при продаже недвижимости права несовершеннолетних собственников не нарушались. ООП может вынести положительно решение с различными условиями продажи недвижимости:

  • с одновременной покупкой новой квартиры, в которой будет выделена соответствующая доля ребенка;
  • с последующим приобретением жилья, например, новостройки в высокой стадии готовности. При этом органы опеки потребуют предоставить письменное разъяснение, где будет проживать ребенок в течение срока строительства дома;
  • с перечислением суммы, эквивалентной доли ребенка в цене квартиры, на расчетный счет, открытый на имя несовершеннолетнего продавца. Это самый сложный вариант, так как средства должны поступить в банк до подписания договора купли-продажи. Поиск покупателя, который согласится авансировать весьма значительную сумму, может затянуть процесс продажи квартиры.
Читайте так же:  Предприятие заказало дизайнеру разработать оригинальный товарный знак

Все сделки с долевой собственностью должны быть заверены нотариусом, который получает за свои услуги процент от кадастровой стоимости объекта. Без разрешения органов опеки и подтверждения выполнения всех поставленных ими условий договор удостоверен не будет.

Отвечает старший управляющий партнер «PG Partners: юридическая помощь» Петр Гусятников:

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ не содержит запретов или ограничений, связанных с продажей жилья, приобретенного на средства материнского капитала. Данный Федеральный закон устанавливает правило, согласно которому приобретаемое с использованием средств материнского капитала жилье должно оформляться в общую собственность родителей и детей. Таким образом, определенная доля жилого помещения на момент его продажи будет находиться в собственности несовершеннолетних детей, в связи с чем необходимо соблюсти ряд условий. Так, гражданское и семейное законодательство в Российской Федерации исходит из принципов приоритета и защиты прав ребенка. Поэтому продажа жилья, доля в котором принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему, возможна только с согласия органов опеки. Для того чтобы получить такое согласие, необходимо представить в орган опеки ряд документов, а также доказательство того, что новое помещение, приобретаемое взамен старого, не будет ухудшать имущественное положение ребенка. Это означает, что ребенок должен получить долю в праве собственности в покупаемом жилье не меньше той, которая ему принадлежала в продаваемой квартире/доме.

Для предоставления в органы опеки должных доказательств необходимо одновременно производить продажу старого жилья и покупку нового. Это можно сделать с использованием конструкции предварительного договора купли-продажи, например, в отношении нового жилья: это позволит органам опеки удостовериться в намерениях родителей приобрести новое жилье и соблюсти права ребенка. Таким образом документы по покупке нового жилья, в частности упомянутый выше предварительный договор купли-продажи, будут входить в комплект документов, подаваемых в органы опеки для получения их согласия.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Использовать материнский капитал могут семьи с двумя и более детьми, при этом помощь от государства весьма ощутима. Размер материнского капитала, который можно направить на оплату части стоимости квартиры или погашение задолженности по кредиту, составляет 453 026 рублей. Это весьма существенные деньги для регионов.

Покупатели, использующие материнский капитал при оплате недвижимости, обязаны наделить собственностью своих детей. В дальнейшем, если у семьи возникнет необходимость продать квартиру, им нужно согласовать это с органами опеки и попечительства.

[3]

Если материнский капитал погашает ипотеку или используется в качестве первоначального взноса, то семья обязана наделить детей собственностью в квартире в течение 6 месяцев с момента полной выплаты ипотечного кредита. Но иногда бывает так, что сразу после погашения задолженности семья принимает решение обменять квартиру. Например, чтобы улучшить жилищные условия или переехать в другой, более удобный район.

У нас на практике была подобная ситуация. Семья планировала выплатить полностью ипотеку и купить с доплатой более просторную квартиру. Если бы семья наделила детей собственностью, пришлось бы получать согласие органа опеки и попечительства, что требует сбора дополнительного пакета документов и платной оценки двух квартир. Однако выход был найден. С согласия Пенсионного фонда было оформлено нотариальное обязательство и заявление о наделении детей собственностью в новой квартире. Старая квартира была продана, а новую купили сразу, и оформили на детей в том числе.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Любое жилье можно продать при соблюдении всех формальностей. Если Вы приобрели квартиру или дом с помощью материнского капитала, то у Вас в сособственниках Ваши дети. И для продажи Вам потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства. Такое разрешение Вы получите, если одновременно (но не ранее) с продажей приобретете на детей доли в праве собственности на другое жилье, но с некоторым улучшением условий: например, доли будут чуть больше или квартира лучше.

Если же Вы купили жилье в ипотеку и погасили часть ипотечного кредита средствами материнского капитала, то путь длиннее. Вам сначала надо полностью погасить кредит, снять обременение с квартиры, обязательно выделить доли детям в соответствии с требованием законодательства о материнском капитале, зарегистрировать в Росреестре, а потом проделать все то же, что и в первом случае.

Одна небольшая лазейка: законом не оговорены размеры долей, выделяемых детям, и не определено их минимальное значение. Нет необходимости выделять в равных долях, достаточно просто одной двадцатой или десятой на ребенка. Тогда «улучшить» условия детям будет гораздо проще.

Еще один совет: в качестве альтернативной покупки для несовершеннолетних подойдут доли в квартирах родственников или другие Ваши квартиры или дома. Продать детям ничего нельзя, но, если в разрешении органов опеки будет написано не «с одновременной покупкой на несовершеннолетнего. », а «с одновременным приобретением несовершеннолетним. », то, к примеру, бабушки и дедушки могут подарить своим внукам доли в своем жилье.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Видео (кликните для воспроизведения).

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источники


  1. Василенко, А. И. Теория государства и права / А.И. Василенко, М.В. Максимов, Н.М. Чистяков. — М.: Книжный мир, 2007. — 384 c.

  2. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. Учебник. В 2 томах. Том 1. Государство / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 752 c.

  3. Жилинский, С.Э. Предпринимательское право (правовая основа предпринимательской деятельности): Учебник; М.: Норма; Издание 4-е, испр. и доп., 2012. — 912 c.
  4. Басовский, Л. Е. История и методология экономической науки / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2011. — 240 c.
Как продать недвижимость за материнский капитал
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here