Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом

Сегодня предлагаем ознакомиться со статьей: "Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом". В статье собрана полная тематическая информация и вы получите ответы на большинство возможных вопросов. Если интересуют нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом

Многие семьи задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом, и какие действия необходимо предпринять, для того чтобы сделка состоялась. Ответом на данный вопрос является удачная практика многих людей, которые не бояться трудностей и, несмотря на все преграды, продают свои ипотечные жилплощади. Перед тем как окончательно решать вопрос о продаже необходимо внимательно изучить все стороны вопросы и учесть все особенности потенциальной сделки.

При рассмотрении возможности отчуждения имущества, находящегося в ипотеке с участием материнского капитала необходимо подробно изучить три основных момента:

  • ограничения на сделки с имуществом, находящимся в ипотеке;
  • особенности продажи жилой площади, которая была приобретена с использованием материнского капитала;
  • особенности пакета документов при совершении продажи жилплощади, находящегося в ипотеке с использованием материнского капитала.

Особенности продажи имущества в ипотеке

После покупки недвижимого имущества в кредит многие люди задаются вопросом возможно ли продать такую квартиру до окончания выплат. Жилплощадь, находящаяся в действующем залоге, находится под обременением, то есть перерегистрировать право собственности на нее, без разрешения кредитора, нельзя. Следовательно, официально заключить сделку о продаже в обход банка не получиться.

Существует несколько способов, которые предоставляют владельцу возможность провести сделку по отчуждению обремененной жилплощади:

  • С разрешения банка. Продавец изначально находит покупателя, после чего обращается в банк с официальной просьбой о сделке. В прошении необходимо указывать, кому будет продана собственность, по каким причинам происходит продажа и ее сумму.

После рассмотрения заявления, в случае вынесения положительно решения, сделка будет проходить при участии банка. После подписания договора купли-продажи, покупатель вносит на банковский счет сумму, равную оставшейся задолженности по кредиту, остальную часть денег передает продавцу.

Когда деньги поступят на счет, сотрудник учреждения выдает покупателю документ, в котором будет разрешение банка на снятие обременения и перерегистрацию недвижимого имущества.

  • Продажа имущества с обременением. В данном случае, после заключения договора купли – продажи и получения денег, продавец приходит в банк и досрочно гасит ипотечный кредит.

После погашения обязательств заемщиком, банк выдает ему документы позволяющие снять обременение. Продавец сам его снимает, после чего покупатель производит перерегистрацию собственности. Данный способ является очень рискованным для покупателя, поэтому, чаще всего применяется в тех случаях, когда новым хозяином имущества становится близкий родственник.

Особенности продажи жилой площади, купленной на материнский капитал

В случаях, когда жилье приобреталось в ипотеку на материнский капитал, одного разрешения банка на продажу будет недостаточно. В соответствии с законодательством РФ, для продажи жилого имущества, приобретенного с участием сертификата, необходимо согласие Органов опеки и попечительства. Без письменного разрешения на продажу любая сделка будет считаться ничтожной.

Основным условием, дающим право на приобретение жилой площади на материнский капитал, является обязательное выделение доли в праве собственности каждому несовершеннолетнему члену семьи, то есть, каждый ребенок, при покупке родителями недвижимоcти, получает в собственность ее кусочек.

Именно поэтому возмездное отчуждение такой собственности невозможна без разрешения Органов опеки и попечительства. При рассмотрении вопроса, специалисты будут руководствоваться интересами несовершеннолетних детей и сохранением их прав.

[1]

Для того что бы Опека разрешила проведение сделки необходимо документально доказать ряд фактов:

  • После продажи жилплощади, дети не потеряют право на долю в квартире и их доля не уменьшиться. Для доказательства данного факта необходимо представить документы, в которых будет отражена доля в праве собственности ребенка в другом жилом помещении и размеры доли;
  • Условия нового места проживания несовершеннолетних должны соответствовать санитарно – гигиеническим нормам. Для доказательства данного факта желательно показать представителям Опеки новое место проживания детей и убедить их, что квартира находится в надлежащем состоянии;
  • Условия в новом месте проживания не должны быть хуже условий, в которых ребенок живет до продажи квартиры. При подтверждении данного обстоятельства необходимо предоставить фотографии квартиры и комнат, где будут проживать дети. При съемке необходимо особо тщательно заснять состояние детских и наличие в них всех необходимых вещей для обучения и развития.

После рассмотрения всех предоставленных документов и выезда на адрес будущего проживания детей, специалист составит независимое заключение, в котором будет разрешена или запрещена сделка.

Важно: если органы опеки и попечительства не дали согласия на проведение сделки по продаже, продавать жилье, купленное на материнский капитал, втайне от них нельзя! Все сделки, связанные с имуществом, купленным на материнский капитал, отслеживаются.

Особенности продажи жилья купленного в ипотеку с материнским капиталом

Продавая ипотечную жилплощадь с материнским капиталом необходимо ответственно подойти ко всем этапам сделки, чтобы не получилось так, что банк дал согласие, а Органы опеки и попечительства – нет, или наоборот: Опека согласилась, а банк – отказал.

Для исключения подобных ситуаций, продавцам необходимо придерживаться четкого плана действий, а именно:

  • Найти покупателя, который согласен на покупку при данных условиях за наличный расчет;
  • Найти новую жилплощадь, которая будет приобретаться, после продажи.

Если покупка не рассматривается, нужно договориться с ближайшими родственниками или третьими лицами, у которых есть в собственности жилое имущество, о том, что бы оформить право собственности на доли в нем на детей;

  • Оформить документы о собственности детей на долю в другой квартире;
  • Подготовить и подать в Опеку пакет документов с запросом на разрешение сделки;
  • Подготовить и подать заявление в банк;
  • Получить разрешение от службы Опеки и попечительства;
  • Согласовать время совершения сделки по купле – продажи с банком;
  • Официально выписаться;
  • Подписать договор купли – продажи.

Конечно, соблюдение подобного плана действий достаточно проблематично, однако именно таким способом можно продать имущество, купленное на семейный капитал и находящееся в ипотеке.

Читайте так же:  Срок предъявления исполнительного документа к исполнению прерывается

Ипотека + материнский капитал: как продавать квартиру при разводе?

Все нажитое в браке делится между супругами в равных долях. Однако это правило не работает, если квартира была когда-то куплена с участием материнского капитала. Как делить такие объекты в случае развода совсем недавно разъяснил Верховный суд. Оказалось, есть нюансы. В одном случае продать квартиру будет, фактически, невозможно.

Случился прецедент. В Краснодарском крае супруги решили развестись и начали делить дом, когда-то построенный с участием средств материнского капитала. Городской суд вынес решение выделить мужу и жене равные доли в объекте. Однако супруге половины в праве собственности показалось недостаточно, и она обратилась в Верховный суд. Там решение о разделе имущества в пропорции 50% на 50% было отменено. Причин было несколько. Во-первых, материнский капитал не является совместно нажитым имуществом и при разводе остается у того, кто являлся владельцем сертификата. Во-вторых, дети не получили причитающихся долей.

Пред разводом и разделом имущества родители обязаны наделять детей долями в квартире. Жилплощадь должна быть распределена между супругами и детьми. Тонкий момент тут в том, сколько «квадратов» достанется каждому члену семьи.

Любопытно, что размер доли супруга, который уходит из семьи, зависит от характера взаимоотношений. Детей можно наделить по ½ квартиры (родители не получают ничего), а могут по 1/300 (доля настолько малая, что квартиру, фактически, между собой делят супруги). Законны оба варианта.

Для разделения объекта на доли придется обращаться в Росреестр. Родителям нужно будет оформить соглашение о наделении детей собственностью либо договор дарения. Покупатель будет иметь дело с долевой собственностью. Причем, рекомендуется включить всех четырех продавцов в единый договор купли-продажи.

Бывает и так, что развод совершается на фоне непогашенной ипотеки за квартиру, которая была частично куплена на средства материнского капитала. Продажа залоговой квартир считается рискованной сделкой. А продажа залоговой квартиры с правами детей – случай исключительной сложности.

Идти на риск и ждать два месяца разрешения ситуации сегодня не будет ни один покупатель, считают риэлторы. В продаже сегодня много 10 500 квартир, и у большинства собственников таких проблем нет.

Вероятность продажи залоговой квартиры с правами детей по закону в текущих рыночных обстоятельствах стремится к нолю. Юристы рекомендуют родителям альтернативную схему: брать деньги в долг (у родственников или другой кредит в банке) для погашения ипотеки, наделять детей долями, продавать разделенную на доли квартиру и возвращать долг. Вариант этот хлопотный, но юридически корректный. Только в таком случае дети не будут предъявлять претензии в будущем родителям и требовать восстановления их в законных правах владения в суде.

Между тем, ничто не может помешать продать жилье из-под залога без наделения детей долями. Участие государственной субсидии в приобретении квартиры не зафиксировано ни в одном правоустанавливающем документе на квартиру. Способ этот самый простой, но незаконный.

Нарушение может вскрыться в двух случаях: проверки государсвтенных ведомств соблюдения обязательства наделения детей долями или заявления детей о нарушении их прав. Право оспаривать сделку появится у детей только по достижению совершеннолетия. С этого момента им будет дано десять лет на то, чтобы восстановить справедливость в суде. Если они докажут свою правоту, то родителям спустя годы придется возвращать покупателю полученные от него когда-то деньги и заново делить квартиру.

Как продать и как НЕ купить квартиру с маткапиталом?

Чтобы продать квартиру, купленную с использованием маткапитала, надо наделить долями в ней всех членов семьи. Но если за квартиру ещё не выплачен кредит, то наделение долями превращается в увлекательный квест. Рассказываем, как пройти его без потерь. С другой стороны, если купить жильё, в которое «зашит» маткапитал, можно лишиться и жилья и денег.В этой статье рассказываем, о способах решения этой проблемы.

Уже более 12 лет российские семьи (не все, но многие) получают «материнский капитал». Чаще всего его используют на погашение ипотеки. По данным ПФР, так поступили более 3,5 млн (или 57%) семей, получивших маткапитал. А потом эти семьи (не все, но многие) с удивлением обнаружили, что стали «заложниками» приобретённого жилья. Оказалось, что квартиру, купленную с использованием маткапитала, сложно, а иногда просто невозможно продать.

Согласно п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ жильё, приобретенное за собственные деньги и с использованием средств маткапитала, оформляется в общую собственность: родителей и детей. Если же квартира покупается в ипотеку, то она оформляется сначала только на родителей (или одного из родителей), так как банки не хотят иметь в залоге имущество, совладельцами которого являются несовершеннолетние. А потом, после погашения жилищного кредита, родителей и детей обязательно наделяют долями, чтобы соблюсти нормы закона.

Продать «материнско-ипотечную» квартиру. Способ первый

Стандартная схема продажи квартиры с ипотекой и маткапиталом состоит из следующих этапов:

  1. погашение остатка долга (обычно деньгами покупателя);
  2. снятие залога;
  3. наделение детей долями в квартире;
  4. согласование продажи с органами опеки;
  5. оформление сделки.

Наделение детей долями в квартире оформляется через договор дарения или через соглашение о разделе имущества. Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о том, как производится раздел квартиры с маткапиталом между членами семьи. Если же речь идёт о квартире в ипотеке, то для включения детей в состав совладельцев необходимо согласие банка. Сегодня получить согласие на наделение детей долями (при подготовке квартиры к продаже) можно только у Сбербанка. Остальные кредитные организации ничего подобного своим заёмщикам не позволяют.

Если банк-залогодержатель не разрешает наделять детей долями в ипотечной квартире, то для продажи такой квартиры придётся выстроить многоходовую комбинацию.

Как замечает Станислав Галкин, отдельного упоминания заслуживает стойкость, которую проявляют в покупатели, ожидающие завершения процедуры. Ведь покупатель погасил чужой кредит, и у него нет гарантии, что он сможет вернуть свои деньги, если сделка не состоится. Хотя участники сделки и подписывают необходимые бумаги, защищающие интересы сторон, но если сделка сорвется, и продавец откажется добровольно вернуть деньги несостоявшемуся покупателю, то последнему придётся решать вопрос через суд. А это процесс долгий и не всегда предсказуемый.

Читайте так же:  Ответственность за ненадлежащее исполнение родительских обязанностей

Продать «материнско-ипотечную» квартиру. Способ второй

Сравнительно недавно появился ещё один механизм продажи ипотечной квартиры, купленной за маткапитал. От описанного выше способа он отличается тем, что в продаваемой квартире (той, что ранее была куплена за маткапитал), дети долями не наделяются. Зато собственник берёт на себя обязательство наделить детей долями в другой – своей новой квартире. Пошагово схема будет выглядеть примерно так:

  1. получение в органах опеки разрешения на продажу квартиры без наделения детей долями в ней;
  2. погашение остатка по ипотечному кредиту;
  3. снятие залога;
  4. продажа квартиры;
  5. покупка нового жилья;
  6. наделение детей долями в новом жилье (если при покупке второго жилья не используется ипотека, то наделение долями необходимо провести в течение 6 месяцев).

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о нескольких вариантах проведения сделки с ипотечным жильём… Кстати, ещё пару лет назад, схемы, описанной Людмилой Плотниковой, еще не существовало. Органы опеки требовали, чтобы дети получали доли именно в той квартире, что была приобретена за средства маткапитала. Предложение других объектов однозначно отвергалось.

Чем грозит покупка квартиры в которую «зашит» маткапитал?

Впрочем, следует вспомнить, что у сделки с квартирой есть вторая сторона – покупатель. И зачастую именно он оказывается в группе риска.

Как замечают юристы, зафиксированы случаи, когда семья, купившая квартиру с использованием маткапитала, намеренно не наделяет детей долями, чтобы в будущем, квартиру сначала продать, а потом оспорить сделку или шантажировать нового владельца.

Официальное название маткапитала, которое прописано в законе, – «материнский (семейный) капитал». Если он используется для приобретения жилья, то сумма маткапитала делится поровну на всех членов семьи, и каждый ребёнок наделяется долей, стоимость которой равна его доле в материнском капитале. Эта норма прописана, в частности, в «Обзоре судебной практики. Обзоре судебной практики. », утверждённом Верховным судом. То есть, если маткапитал в сумме 453 тыс. руб. получила семья и 4 человек, то на каждого придётся 113,3 тыс. руб. Если членов семьи больше или меньше, то и размер доли тоже изменится пропорционально.

Например, семья из 4 человек (папа, мама, два ребёнка) купила квартиру за 3,4 млн. Доля каждого в маткапитале — 113,2 тыс. Соответственно, каждый ребёнок должен получить в квартире долю стоимостью 113,2 тысячи. Проведём несложные расчеты и узнаем, что доля каждого ребёнка составит 1/40 квартиры. Доля каждого из родителей — 19/40. Т.е. основными владельцами квартиры остаются родители. Ребёнок же имеет только ту долю, которая высчитывается, исходя из общей стоимости квартиры и размера доли ребенка в материнском капитале.

Казалось бы, если у ребёнка, которого не наделили его законной долей в квартире, возникнут претензии к нынешнему собственнику квартиры, то он сможет претендовать, лишь на микроскопическую долю в праве собственности (или на сравнительно небольшую сумму компенсации). Фактически на те самые 113,2 тыс. руб. Однако на деле для нынешнего собственника квартиры всё может обернуться гораздо более серьёзными потерями. Ведь если дело дойдёт до суда, тот может просто опротестовать сделку, то есть квартира вернётся к бывшим собственникам (которые когда-то купили её за маткапитал). Нынешний же владелец должен будет получить назад свои деньги. Однако на практике возврат денег может растянуться на большой, а то и на бесконечный срок.

Мораль из всего вышесказанного такова: покупка квартиры, которую предыдущие владельцы купили с использованием маткапитала, будет безопасной для покупателя при условии, что в этой квартире были наделены долями все члены семьи, и продажа данной квартиры согласована с органами опеки.

Как вычислить квартиру с маткапиталом?

Если материнским капиталом ипотека погашалась, то в документах на квартиру маткапитал может быть никак не отражен. Человек может купить такую квартиру, даже не догадываясь, что приобретает бомбу замедленного действия.

Описанная методика позволяет вычислить подавляющее большинство квартир с маткапиталом. Тем не менее, бывают и особо законспирированные варианты. Например, юрист агентства «ОБМЕНКВАРТИР.РФ» столкнулся с нетипичной ситуацией. Семья взяла кредит под залог имеющегося у неё жилья. За эти деньги была куплена ещё одна квартира – в строящемся доме, причём в договоре купли-продажи не было упомянуто использование заёмных средств. Кредит был целевым (на покупку недвижимости), поэтому ПФР разрешил использовать маткапитал для его частичного погашения. Так семья и сделала. После этого по закону в квартире, купленной за средства кредита, должны быть выделены доли детей, но папа-мама этого делать не стали, а просто выставили квартиру на продажу. В договоре, по которому они приобрели квартиру, нет ни слова ни о кредите, ни о маткапитале. И только профессионализм риэлтора позволил обнаружить использование маткапитала. В итоге продавцов (несмотря на их неудовольствие) принудили выполнить требование закона и наделить детей долями. После чего сделка по покупке этой квартиры была благополучно завершена.

[3]

Как застраховаться от покупки квартиры с маткапиталом?

В последнее время покупатели, помимо проверки бумаг на квартиру, стали выстраивать дополнительную – вторую «линию обороны» от маткапитала.

Продажа квартиры с материнским капиталом: порядок оформления

Самыми популярными считаются три способа покупки жилой недвижимости: за наличные, в ипотеку и с участием средств государственной поддержки (материнского капитала). Эксперты рынка заявляют, что в последние годы становится все меньше покупателей с «живыми» деньгами, и все больше тех, кто желает купить квартиру с привлечением заемных средств либо расплатиться сертификатом. В каждом случае требования к оформлению и сроки могут варьироваться. При этом закон разрешает использовать мат капитал на покупку жилья как с привлечением ипотеки, так и без нее. Если вам предстоит продажа квартиры с материнским капиталом, то разобраться в нюансах оформления таких сделок поможет пошаговая инструкция, подготовленная нашими специалистами.

Как продать квартиру людям с мат капиталом — пошаговая инструкция

Стоимость недвижимости на сегодня достаточно велика, поэтому государство применяет практику субсидирования определенных слоев населения. Сумма сертификата на материнский (семейный) капитал за рождение второго ребенка в 2018 году превышает 450 тысяч рублей. Эти средства, согласно президентскому указу, можно потратить на целевые нужды, в том числе, на улучшение жилищных условий семьи с детьми. Разберем варианты продажи квартиры с использованием материнского капитала, обозначим порядок действий, рассмотрим особенности договора и проанализируем риски.

Читайте так же:  Можно ли обязать бывшего мужа платить алименты в твердой сумме

Подтверждение платежеспособности

Первым делом нужно попросить потенциального покупателя предъявить справку, подтверждающую его право на получение мер господдержки. Такой документ выдается Пенсионным фондом России по месту регистрации, срок выдачи — 3 дня.

Определение вариантов сделки

Средства государственной поддержки могут быть использованы только по безналичному расчету. Практикуется два варианта продажи квартир людям с материнским капиталом:

  • По ипотеке — продавец получает деньги от банка, который заключает с покупателем договор ипотечного кредитования.
    Плюсы: Кредитная организация сразу перечисляет всю сумму продавцу, а затем получает компенсацию от Пенсионного фонда.
    Минусы: Приобретенное жилье будет находиться в залоге до полного погашения задолженности.
  • Без привлечения кредитных ресурсов — средства приходят на счет продавца напрямую.
    Плюсы: Сделка считается безопасной для обеих сторон.
    Минусы: Пенсионный фонд особенно придирчив к сделкам купли-продажи, поэтому момента перечисления денег придется подождать (процедура может занимать до 2-х месяцев).

Таким образом, для продавца предпочтительным вариантом является продажа квартиры с участием мат капитала через ипотечное кредитование. Поскольку вряд ли ПФР сделает перечисление до истечения предельного срока, это является главным минусом сделки без ипотеки.

Для покупателя привлечение ипотечных средств является единственным легальным способом реализации МК в жилищном вопросе, не дожидаясь трехлетия малыша.

Порядок оформления продажи квартиры

Видео (кликните для воспроизведения).

Вне зависимости от выбранного варианта сделки порядок действий при оформлении купли продажи квартиры примерно одинаков. После успешной проверки платежеспособности покупателя следуют определенные шаги: составление договора, получение денег продавцом, снятие обременения.

Нюансы договора

Сделка купли-продажи квартиры с материнским капиталом привносит в стандартный договор некоторые особенности:

  1. До момента окончательного перечисления средств на объект недвижимости накладывается обременение. В документе должен быть отражен факт, что имущество находится в залоге у продавца.
  2. Обязательно включается информация о банковском счете продавца (ФИО, номер счета физлица, ИНН, БИК, КПП, адрес прописки).
  3. Указываются реквизиты сертификата на семейный капитал (наименование органа, выдавшего документ, номер и дата выдачи).
  4. Должны быть перечислены в качестве покупателей все члены семьи, а не только владельцы сертификата.
  5. Сумма, которая должна быть перечислена на счет продавца, обязательно должна быть прописана в договоре.

Риски продавца

Закон обязывает покупателя с мат капиталом оформить приобретаемую жилплощадь в общую долевую собственность абсолютно всех членов семьи. Когда квартира оформляется только в личную собственность, то в ПФР нужно предоставить гарантии: нотариально заверенное обязательство в течение полугода оформить жилье в общую собственность (супругов и детей) с определением размера долей по соглашению. Если такой документ покупателем предоставлен не будет, то продавец может не дождаться перечисления средств на свой счет.

Истории из жизни
Хочу заметить, что детальное изучение порядка действий при продаже квартиры все-таки не спасает от ошибок, если ты не имеешь юридического образования. Поэтому решил исключить любые риски, решившись продать недвижимость людям с капиталом, и обратился в «Чистые Пруды» (офис находится на Чистопрудном бульваре, 5). Специалисты там отличные: проконсультировали, провели нужные проверки, строго следили за соблюдением порядка оформления продажи квартиры. Одним словом, полностью курировали сделку. Не советую экономить на услугах профессионалов!

Известно о множестве схем, которые мошенники используют для обмана граждан, поэтому обязательно проверьте их служебные документы и поинтересуйтесь в банке или ПФ, работают ли у них такие люди. Чтобы не рисковать, желательно составить проект договора с помощью агентства недвижимости с солидной репутацией, а затем заверить его у нотариуса.

Специалисты компании «Чистые Пруды» обладают огромным практическим опытом в сфере операций с недвижимостью. Мы готовы обеспечить полноценную правовую и техническую защиту клиента при покупке или продаже квартиры с материнским капиталом, проконсультировать и сопроводить сделку купли-продажи жилья, ранее приобретенного за средства маткапитала, подготовить пакет документов для приватизации, провести проверку объекта на юридическую чистоту и многое другое.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва


______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Продажа квартиры с материнским капиталом в ипотеке

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕРеализация ипотечного жилья – это всегда проблема и не всегда реальность. А если обстоятельства усложняются наличием материнского капитала в структуре расходов на покупку, в дело включаются органы опеки и попечительства. Есть несколько законных схем, в результате реализации которых, можно и продать ипотечную квартиру, и наделить детей долями в собственности.

Как продать ипотечную квартиру, оформленную с материнским капиталом

Для продажи ипотечного жилья на практике используют 4 схемы:

  1. Продажа после досрочной выплаты ипотеки. Оформляется аванс за приобретаемую квартиру, который направляется на досрочную выплату долга перед банком. После погашения ипотеки и снятия обременения продавец получает остаток денег на руки.
  2. Погашение в ходе сделки. Покупатель кладет деньги в две сейфовых ячейки банка, одна из которых предназначена для досрочного исполнения обязательств перед кредитной организацией. После подписания договора купли-продажи ипотека погашается за счет средств из первой ячейки, а после снятия обременения продавец получает деньги из второй.
  3. Продажа вместе с долгом. Ипотека переоформляется на покупателя, а разница в цене квартиры и остатка по кредиту выплачивается продавцу на руки.
  4. Продажа имущества банком. Это самый запущенный случай, когда имеет место долговременная просрочка платежа. Здесь банк не будет заботиться о выгоде заемщика, ему важно вернуть свои деньги. Поэтому квартира может уйти с торгов по минимальной цене.

Важно знать, что для такой сделки придется получать разрешение не только у текущего кредитора, но и в органах опеки и попечительства. И если банк с большой долей вероятности пойдет навстречу, то от специалистов опекунского отдела можно запросто получить отказ.

Читайте так же:  Получить лицензию на медицинский кабинет предрейсового осмотра

Чтобы все-таки получить разрешение, нужно доказать, что в процессе продажи права ребенка не нарушаются, доля в праве собственности сохраняется, а условия проживания остаются такими же или становятся лучше. При этом в расчет берутся все показатели жилого помещения – от метража до состояния инженерных коммуникаций. Например, отказ в продаже квартиры можно получить при увеличении общей жилой площади, но одновременном снижении комфортности проживания.

То же самое касается дарения и передачи имущества по договору аренды: процедура производится с согласия банка и органов опеки.

Что нужно знать при продаже квартиры, оформленной с материнским капиталом

Прежде всего, стоит помнить про сам закон о семейном капитале. Согласно ему, ребенок должен получить долю в купленном жилье. И если вы решили такое жилье продать, то квадратные метры, которыми владел ребенок, придется заменить аналогичным имуществом.

Разрешается выделять долю ребенку в жилом помещении, которое принадлежит ближайшим родственникам. Например, бабушке. Кроме того, законом предусмотрен один случай, при наступлении которого доля ребенка может быть уменьшена: если новое жилье приобретается в другом регионе РФ, где стоимость квадратного метра выше.

Риски сторон при продаже ипотечной квартиры с материнским капиталом

Если органы опеки или другие уполномоченные инстанции сочтут, что права несовершеннолетнего ребенка были нарушены, сделка признается незаконной и аннулируется. Кроме того, дети, достигшие 18-летнего возраста, могут также оспорить продажу жилья, если ими не была получена минимально возможная доля. В связи с этим у покупателя возникает риск утраты жилого помещения.

Конечно, в результате аннулирования сделки, подлежат возврату и деньги, уплаченные за квартиру. Но к тому моменту они уже могут обесцениться. Покупатель может остаться без жилого помещения и с минимумом денег, которого не хватит на приобретение другой площади.

У продавца же рисков практически нет. Поскольку жилое помещение куплено в ипотеку с использованием материнского капитала, за чистотой сделки будет следить банк, органы опеки и Пенсионный фонд. Единственное, что может случиться неприятного – это потеря части денег, если квартиру будет продавать сам банк.

Документы от собственников для продажи своей квартиры в 2019 году, если покупатели с ипотекой и материнским капиталом

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Я недавно написала статью, где перечислила документы для продажи квартиры покупателям с материнскими капиталом. В комментариях многие начали писать, что у них покупатели не только с мат.капиталом, но и с ипотекой вдобавок. Поэтому я решила написать эту отдельную статью. В принципе список документов в этих случаях не сильно отличается.

Под каждым документом есть ссылки на инструкции как их получить. В учреждениях тот или иной документ берется одинаково и не зависит от того, где это учреждение находится — хоть в Москве, хоть в Санкт-Петербурге, хоть небольшом в поселке Безенчук в Самарской области.

Документы, которые нужны для регистрации купли-продажи квартиры в МФЦ/УФРС

Эти документы ниже обязательные. Также после них я перечислила дополнительные документы, которые нужны покупателям/их ипотечному банку/Пенсионному Фонду, чтобы одобрить ипотеку, оформить закладную и проверить квартиру на «юридическую чистоту». Для регистрации же сделки дополнительные не нужны.

    Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

Если есть собственники до 14 лет, то свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей или опекуна.

Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, т.к. некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали потому, что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в сделках купли-продажи.

Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, то не советую составлять его самостоятельно по шаблонам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны были устаревшие и с орфографическими ошибками.

Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

Также в отдельных статья перечислила документы: а) когда квартиру покупают полностью за наличные, т.е без ипотеки и прочего; б) покупатели с только с ипотекой (без мат.капитала и прочих субсидий).

Согласие супруга в обязательном порядке удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Составление и удостоверение стоит примерно 1500р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно разобрала в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет — ссылка. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

Можете найти нотариуса рядом с собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

Это разрешение обязательно, если в продаваемой квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет). Читайте инструкцию по ссылке — как получается это разрешение, какие документы нужно предоставить и за сколько дней оно будет готово.

Нотариально заверенная доверенность;

Доверенность нужна, если за продавцов документы подает доверенный человек (3-е лицо). Также нужен его паспорт.

Свидетельство о браке или разводе.

Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

Дополнительные документы

Повторяю — их не нужно подавать в МФЦ/УФРС. Их могут потребовать покупатели/их ипотечный банк/ПФР для одобрения ипотеки, оформления закладной и проверки квартиры на «юридическую чистоту».

    Договор основания/правоустанавливающий документ;

Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.

Читайте так же:  Является ли договор безвозмездного пользования договором аренды

Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.

Предварительный договор купли-продажи;

Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Обычно Пенсионному Фонду он нужен в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.

Расписка в получении задатка или аванса;

При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Об этом обязательно нужно указать в предварительном договоре. Еще продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст Пенсионному Фонду. Образец расписки пускай спросят покупатели у Пенсионного Фонда.

Копии финансового лицевого счета;

Каждому собственнику-продавцу нужно открыть расчетный счет в Сбербанке, на который Пенсионный Фонд перечислит деньги мат.капитала. Запомните, товарищи собственники — деньги с мат.капитала на руки не выдают, а перечисляют только на расчетный счет в Сбербанке, и только после регистрации договора купли-продажи.

Также собственникам нужно открыть лицевые счета в том банке, в котором покупатели берут ипотеку. «Ипотечные» деньги будут перечислены в эти счета, чтобы не было комиссии при переводе. Понятное дело, что если покупатели берут ипотеку в Сбербанке, то дополнительные счета открыть не нужно — туда же деньги поступят и с Пенсионного Фонда и со Сбербанка.

Эти копии выдадут в банке после открытия счетов. Отдайте копии покупателям, а они передадут их Пенсионному Фонду.

Технический паспорт квартиры;

В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Обычно он может понадобиться покупателям с несовершеннолетними детьми, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. Также тех.паспорт понадобится банку покупателей, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Планировку квартиры сверят с графическим планом в тех.паспорте.

Заказать тех.паспорт могут только собственники в МФЦ или БТИ. Как заказать читайте по ссылкам — вариант с БТИ и вариант с МФЦ.

Есть и другие названия — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.

Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

Банки очень часто требуют предоставить обычную выписку. Как ее получить написано здесь. Если потребуют архивную, инструкция по этой ссылке. Сведения в архивной выписке должны быть со дня когда была приобретена квартира и по сегодняшний.

Банки иногда просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?

[2]

Выписка из лицевого счета;

Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам. Она берется в бухгалтерии паспортного стола и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.

Справка об отсутствии задолженности за домофон, интернет, кабельное телевидение и т.п.;

Если покупатели не захотят переписать на себя интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями и показать их покупателям. Расторгнутые договора обычно доказывают, что задолженности по ним нет.

Справка об отсутствии задолженности за домофон берется в офисе той компании, которая его установила.

Официальное название — выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Объект недвижимости в нашем случае это продаваемая квартира.

Некоторые покупатели сами ее заказывают, некоторые просят ее у собственников. В этой выписке показаны ФИО собственников, есть ли какие-либо обременения/ограничения на квартиру и т.п. Если потребуется, то лучше заказывайте бумажную выписку. Как ее заказать читайте по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/dokumenty/kak-zakazat-vypisku-iz-egrn.html#ufrs.

Многие банки со стороны покупателей требуют такие справки даже, если продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Причем настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора. С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной.

Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера.

Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Видео (кликните для воспроизведения).

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Источники


  1. Авакьян, С.А. Конституционное право России: Методическое руководство к семинарам; М.: Российский Юридический Издательский Дом, 2013. — 370 c.

  2. Толчеев Н. К. Справочник судьи и адвоката по гражданским делам; ТК Велби, Проспект — М., 2014. — 262 c.

  3. Малько, А.В. Теория государства и права / А.В. Малько. — М.: Юридический центр Пресс, 2007. — 768 c.
Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here