Рефинансирование ипотеки что это такое простыми словами

Сегодня предлагаем ознакомиться со статьей: "Рефинансирование ипотеки что это такое простыми словами". В статье собрана полная тематическая информация и вы получите ответы на большинство возможных вопросов. Если интересуют нюансы, то вы всегда можете обратиться к дежурному юристу.

Зачем рефинансировать ипотечный кредит и как это сделать

Сегодня многие хотят обзавестись собственным жильем, но не все могут себе это позволить без оформления ипотечного кредита. Ипотечный кредит выплачивать нелегко, а сроки его выплаты обычно насчитываются десятками лет. В особо трудные времена, например, в кризис ипотека становится для граждан неподъемной ношей и приходится прибегать к рефинансированию. Что же это такое и в каких случаях возможно это сделать? Мы попытаемся ответить на эти вопросы.

Что же такое рефинансирование – по сути, это изменение условий кредитного договора, в которые обычно вносится увеличение или уменьшение срока кредитования, или изменение суммы кредита. В принципе, одно условия вытекает из другого. Если вы увеличите срок кредитования по ипотеке, то и сумма кредита измениться, так как увеличатся ежегодные проценты.

Чтобы осуществить рефинансирование, многие обращаются в другой банк, в тот где найдут более выгодные условия по ипотеке, в частности гораздо меньшие проценты.

Даже если проценты меньше всего лишь на 1,5-3%, в случае с ипотекой это очень существенная сумма. Конечно, оформить рефинансирование не так просто, зачастую гораздо сложнее, чем ипотеку. Необходимо собрать тот же пакет документов, плюс еще убедить банк, что вы пришли к ним с добрыми намерениями. Выполнить последний пункт бывает сложнее всего, потому что вы отказываетесь от выплаты ипотеки в другом банке, потому что вам тяжело ее выплачивать, так зачем, казалось бы, новому банку такой клиент?

Однако, ипотека выгодна не только самому плательщику, но и банку. Именно по ипотечным кредитам практически самые большие проценты, которые исчисляются от самых больших сумм, к тому же выплачиваются они не один год. Стоит ли говорить, что ипотечные кредиты составляют львиную долю доходов всех банков. Поэтому, отправляясь в банк за рефинансированием, не стоит забывать о том, что банку вы тоже нужны и он хочет выдать вам этот кредит.

Как происходит процедура рефинансирования

Банк, в который вы обращаетесь за рефинансированием, по сути дает вам в долг ту сумму, которой вам не хватает, чтобы погасить ипотеку у другого банка. Вы погашаете этот кредит и начинаете выплачивать новую банк тот долго, который вы у него взяли. Конечно же, никаких денег на руки вы не получаете, новы банк просто перечисляет деньги вашему «старому» банку напрямую, а вы по прежнему выплачиваете ипотеку, только делаете взносы уже в другой банк и с меньшими процентами.

Причин рефинансирования может быть множество. Начиная от ухудшения материального состояния заемщика, до просто поиска выгодны лучших условий. Может случиться даже так, что в том же самом банке, где была взята ипотека, изменяются условия по кредитам и становятся более выгодными. Тогда клиент имеет право попытаться перекредитоваться в том же самом банке на новых условиях.

Стоит отметить, что на рефинансирование соглашается далеко не каждый банк. В основном этим занимаются только самые крупные банковские учреждения, которые могут себе позволить в любой момент дать в «долг» практически любую сумму. Ведь если клиент обратиться в банк за деньгами, а банк не сможет тут же предоставить такой крупный заем, то это очень повредит репутации банка.

К тому же, рефинансирование никогда не становится основной статьей дохода банка, так что оно не должно влиять на основную деятельность банка. У банка должно быть много свободных средств, которые можно раздавать в долг под меньшие проценты, чем у других банков. По сути, для банков это процедура переманивания клиентов.

Что необходимо, чтобы оформить рефинансирование

Нужно собрать весь пакет документов, как будто бы вы собрались снова брать ипотеку, к тому же предоставить залоговое имущество – ту самую квартиру, которую вы оформляли в ипотеку, или же другое жилье. По жилью, которое вы будут предоставлять в качестве залога требуется экспертная оценка его стоимости. Кроме этого, вы должны как следует подтвердить свою платежеспособность. Причиной, почему вы пришли перекредитоваться лучше всего называть все же лучшие условия банка по сравнению с его конкурентами.

Самым главным нюансом в рефинансировании является тот факт, что ваш «старый» банк должен дать согласие на перекредитование. Вернее, разрешить вам полностью досрочно погасить ипотеку в письменном виде. Только предоставив этот документ вы имеете право на рефинансирование. Конечно, банки не хотят терять своих клиентов, особенно выплачивающих ипотеку. Поэтому они всячески не захотят вас «отпускать», ведь вы лишите их не малой суммы дохода, досрочно погасив ипотечный кредит. Стоит отметить, что многие банки вообще не разрешают досрочного погашения ипотечного кредита и даже вносят этот пункт в договор, но об этом стоило позаботиться еще до подписания договора. Если вас связывают такие обязательствами по договору, то рефинансирование оформить не получится ни при каких условиях.

Самое главное, что требуется при рефинансировании – это еще более тщательная проверка всех условий договора с новым банком. Случается так, что банки заманивая клиентов сообщают им не все подробности такого сотрудничества. Клиент, обрадованный выгодной сделкой может упустить многие мелкие моменты, а уже после оформления рефинансирования, новый ипотечный кредит может оказаться не таким уж выгодным. Тщательно просчитайте, сколько вы выигрываете на новых условиях, включая все проценты, комиссии, в том числе за само оформление кредита и процедуру рефинансирования. Только при условиях 100% выгоды стоит идти на эту процедуру.

Что такое рефинансирование, например ипотеки?

Услуга рефинансирования кредита дает возможность заемщику, оказавшемуся в форс-мажорной ситуации поменять условия кредита на более выгодные. Естественно, такая возможность есть не всех клиентов банка, а только у тех, кто хорошо и добросовестно проявил себя раньше, без просроченных платежей и несвоевременных погашений.

Несмотря на ряд жестких ограничений, попробовать рефинансировать свой кредит может каждый заемщик с качественной историей и непоколебимой репутацией в банке. Естественно, сотрудники банка также оценивают доходность заемщика, ведь ему фактически придется погашать несколько кредитов.

Специалисты рекомендуют все тщательно продумать и взвесить перед тем, как пользоваться помощью рефинансирования. Перекредитование имеет свои плюсы, безусловно, но у него достаточно и минусов.

Аргументы «за» и «против»

Из положительных сторон хочется отметить то, что будет понижен размер выплаты, совершаемой каждый месяц, а также можно будет объединить несколько кредитных программ разных банков в одну. Это работает в первую очередь на позитивизацию кредитной истории.

Недостатки у рефинансирования также имеются. Во-первых, не все кредиты выгодно менять таким образом, ведь если у вас кредит с выплатами, зависящими от срока исполнения кредитных обязательств, рефинансирование и увеличение срока будет прост неудачным решением. Во-вторых, это достаточно сложная процедура, поскольку не каждый банк пойдет навстречу в объединение своего продукта с продуктом другой финансовой организации.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансировать ипотеку можно с помощью специальных возможностей, которые предлагают смену банка-кредитора для того, чтобы получить более выгодный процент или более удобные выплаты. Так, например, человек поменявший работу постарается уменьшить свои платежи за счёт ставки или срока выплаты, поменять которые он сможет, перенеся свою задолженность в другой банк.

Читайте так же:  Как обналичить материнский капитал законные способы

Второй банк предлагает заёмщику погасить ипотеку в первом банке за счет кредита, который он получит в организации, предлагающей эти условия.

Документы, необходимые для рефинансирования

Банки чаще всего требуют документы такого рода:

  • договор первоначального кредита;
  • квитанции об оплате;
  • паспорт с выпиской о регистрации;
  • трудовая книжка или ее копия;
  • справка 2-НДФЛ;
  • выписка из первого банка по основному кредиту.

После сбора документов и написания заявления о рефинансировании банк начинает готовить свой пакет документов для предоставления его клиенту.

Как рефинансировать ипотеку и не переплатить

Банки снижают ставки по кредитам на жильё до исторических минимумов. Если у вас уже есть ипотека, взятая под высокий процент, то сейчас наступил хороший момент, чтобы её рефинансировать. Рассказываем, как это сделать.

1. Что происходит?

Ставки по ипотеке упали до исторического минимума. В августе крупнейший банк страны Сбербанк снизил процентные ставки в почти 200 жилых комплексах. Теперь взять кредит на новое жильё можно под 7,4–10% годовых, а на вторичном рынке — под 8,9–10%. На прошлой неделе примеру Сбербанка последовала и группа ВТБ. В её банках (ВТБ 24 и Банк Москвы) появились кредиты на покупку квартир в новостройках под 9,7–10%, а на покупку готового жилья — под 9,5–10%.

Вслед за ними ставки по ипотеке постепенно начали снижать и другие крупные банки. Например, об этом уже объявили Абсолют банк и Уралсиб. У многих банков есть спецпредложения с ограниченным сроком действия. Ставки по ним опускаются до 6,5% годовых.

2. Как понять, что мне выгодно рефинансировать ипотеку?

Рефинансирование ипотеки — получение в банке нового кредита на более выгодных условиях для погашения предыдущего. Директор департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют Банка Антон Павлов считает, что рефинансировать ипотеку стоит, если разница между действующей ставкой и ставкой по программе рефинансирования — 2 и более процентных пункта.

Сейчас в среднем по рынку ставка рефинансирования — около 10%. «Ставка по ипотеке 12% была два года назад, соответственно, сейчас рефинансирование актуально для клиентов 2015 года и ранее», — рассуждает Павлов.

То есть если вы брали кредит в 2016 году, когда ставки были в районе 11% годовых, то вам лучше дождаться падения средней ставки по ипотеке до 9%.

Не имеет смысла рефинансировать кредит, если по нему предусмотрены аннуитетные платежи (сначала выплачиваются проценты, а потом тело кредита), и с момента оформления прошло больше половины срока. Если оформить новую ипотеку, то придется выплачивать проценты заново.

Если сомневаетесь, проведите простой эксперимент, предлагает гендиректор компании «Персональный советник» Наталья Смирнова. Необходимо взять свой текущий график платежей и сложить все оставшиеся взносы по ипотеке, затем зайти на ипотечный калькулятор и ввести туда прогнозируемые условия рефинансирования: срок (тот, что осталось платить по текущему кредиту), ставку и сумму (остаток задолженности на сегодня).

Калькулятор выдаст объём ежемесячного платежа. Эту сумму нужно умножить на количество месяцев, на которые вы собираетесь взять кредит на рефинансирование. Затем нужно сравнить результат первого расчёта со вторым. «Если разница существенная, значит рефинансирование смысл имеет», — резюмирует Смирнова.

3. Где и на каких условиях я могу рефинансировать ипотеку?

Среди банков из ТОП-15 рефинансирование ипотечных кредитов предлагают 11 банков.

Банк Ставка рефинансирования ипотеки
Сбербанк от 10,9% ВТБ и ВТБ 24 от 9,7% Газпромбанк от 10,25% Дельтакредит от 9,5% Райффайзенбанк 10,50% Уралсиб от 9,9% Открытие от 10,25% Абсолют банк от 10% Санкт-Петербург 10,90% Запсибкомбанк от 10%

Источник: данные с официальных сайтов банков, ответы пресс-служб банков и колл-центров.

4. Какие документы нужны для рефинансирования?

Для начала в отделении или на сайте вам предложат заполнить анкету-заявление, после чего сотрудник банка проконсультирует по необходимому пакету документов. По словам руководителя бизнеса ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург» Екатерины Синельниковой, сначала банк оценивает самого заёмщика, получив от него пакет документов по программе, а также кредитный договор и полный актуальный график платежей.

«В случае одобрения заемщика необходимо предоставить документы по объекту недвижимости, а также справку об остатке ссудной задолженности и отсутствии реструктуризаций по рефинансируемому кредиту и письмо о реквизитах счёта, с которого осуществляется погашение», — рассказывает Синельникова.

В необходимый пакет документов обычно входят:

  • копия паспорта гражданина РФ.

Документы, подтверждающие доход:

  • заверенная копия трудовой книжки/трудового договора/соглашения/контракта;
  • справка о доходах за последние 12 месяцев по форме 2 НДФЛ или по форме банка.

Правоустанавливающие документы по объекту недвижимости, передаваемому в залог банку.

Документы по первичному кредиту:

  • копия кредитного договора и дополнительные соглашения к кредитному договору (если заключались);
  • справка об остатке задолженности;
  • справка об отсутствии текущей просроченной задолженности и о количестве дней просрочки (при наличии) по рефинансируемому кредиту;
  • справка о реквизитах счета клиента, с которого производится погашение кредита.

Важное условие — отсутствие просрочек, задолженностей, непогашенных пеней и штрафов. Если таковые имеются, то их лучше погасить до подачи заявления на рефинансирование кредита в банк.

5. Сколько это будет стоить?

Банк за рефинансирование комиссий не берёт. Однако дополнительные расходы все же могут возникнуть. Например, первичный банк-кредитор может взять деньги за каждую из необходимых справок. «Их стоимость каждый банк устанавливает самостоятельно, — рассказывает Антон Павлов. — В среднем каждая справка обойдётся в 1 тыс. рублей. В некоторых банках эти справки могут быть и бесплатными».

Также заёмщику может потребоваться оформить нотариально заверенное согласие супруга (если жильё приобреталось в браке) на проведение сделки, а также понадобятся услуги оценочной компании.

Средняя стоимость оформления первого документа составит в среднем 1500–2000 рублей. Услуги оценки будут стоить в районе 4 тыс. рублей.

Сделка обычно проходит один день. «После подписания кредитного договора заёмщику потребуется снять обременение с закладной и зарегистрировать обременение по новому договору ипотеки в Регпалате», — рассказывает Павлов.

6. Есть ли ещё какие-то расходы?

К сожалению, да. Придётся снова оформлять страховку. Или ставка по кредиту вырастет. Например, в Сбербанке отказ от страхования жизни и здоровья заемщика увеличит ставку на 1 п.п, а в Абсолют банке при отказе от титульного и личного страхования — на 4 п.п. Однако если все страховки были оформлены при заключении договора с первым банком, то в страховой договор нужно будет только внести изменение — поменять выгодоприобретателя.

Также в период оформления нового кредитного договора (до погашения рефинансируемого ипотечного кредита) обычно действует повышенная процентная ставка (+1–2 п.п). К счастью, этот период длится не больше месяца.

Как рефинансировать ипотеку

Как рефинансировать ипотеку – вопрос, который задают многие заемщики, желающие уменьшить процентную ставку по кредитам на жилище. Ипотека относится к группе долгосрочных кредитов, поэтому в течение всего периода выплат некоторые банки могут себе позволить снизить ставки и проценты на взносы. Смягчение условий кредитования и уменьшение дополнительных выплат наблюдается в период экономического подъема и роста банковской отрасли. В таком случае снижение ставки на 0,5 или 1% не сыграет роли для кредитного учреждения, а для заемщика эта сумма может оказаться ощутимой. Рефинансирование ипотеки в 2018 году актуально для жителей России по причине сложной экономической ситуации и падении уровня доходов одновременно с инфляцией национальной валюты.

Читайте так же:  Как составить претензию за неоплаченный товар

О рефинансировании простыми словами

Если объяснять терминологию процесса, то стоит сказать, что рефинансирование является переоформлением ипотечного договора на улучшенных ставках для заемщика. Условия становятся более доступными и выгодными. А сам новый договор заключается либо со своим банком, либо с другой организацией с низкими процентами. Для примера стоит сказать, что ипотеку, которую человек получил в Росбанке, можно погасить с помощью средств, полученных в кредит у Сбербанка. Но каждый такой переход между компаниями требуется оценивать предварительно. Есть несколько вариантов, которые предлагают банки, и называют процесс рефинансированием ипотеки. Самые популярные варианты следующие:

  • Снижение процентной ставки.

Снижение процентной ставки можно оформить как в своем банке после подачи заявления на имя руководства. Так и в другом учреждении можно запросить кредит с меньшими процентами для погашения ипотеки.

  • Увеличение периода кредитования.

Ежемесячные взносы уменьшаются за счет продления периода кредитования. Само количество процентов при этом не падает. Такой способ помогает облегчить жизнь заемщику, но увеличивает в результате сумму переплаты за жилье. То есть способ является кратковременной отсрочкой для выплат денег. Этот вариант также и выгоден для банка, а именно компания получает большую сумму по кредиту в результате и разрешает заемщику избавиться от возможных штрафов.

  • Изменение валюты ипотеки.

Вариант рефинансирования, который подходит людям, взявшим ипотеку в долларах или в другой иностранной валюте. На сегодня ипотека в валюте считается невыгодной, в большинстве банков такие предложения отсутствуют по причине роста валюты и несостоятельности заемщиков через определенное время после скачков курса вверх. Банки стараются обеспечить клиентов, взявших ипотеку в валюте, государственной поддержкой, а также провести рефинансирование по курсу, максимально приближенному к курсу ММВБ на момент конвертации средств.

[3]

Есть используется такой вариант рефинансирования, то параллельно с ним можно провести реструктуризацию долга или продление срока выплат по ипотечному кредиту.

В каких случаях выгодно рефинансировать ипотеку?

Рефинансировать ипотеку выгодно в том случае, если она была оформлена относительно недавно, и заемщик не успел выплатить более половины суммы. В обратном случае рефинансирование принесет убытки по причине высокой стоимости переоформления документов, а также по причине продления срока выплат. Также рефинансировать ипотеку выгодно, если банк предлагает уменьшенную процентную ставку на 2 – 3% или больше. В таком случае можно отказаться от дополнительной страховки жилья и плательщика новым банком. Важно обращать внимание на сумму рефинансирования, если она повышенная, то остаток денег после погашения первого кредита можно потратить на собственные нужды или закинуть на погашение нового кредита.

Рассчитать новые суммы выплат по ипотеке можно с помощью ипотечного калькулятора. Обычно они представлены на сайтах банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Просчитать ежемесячную сумму выплат можно и самостоятельно, главное учитывать как основные, так и дополнительные взносы по процентной ставке, возможно по страхованию. Максимально точно совершить подсчет помогут консультанты новой кредитной компании.

[2]

На какие условия рефинансирования можно рассчитывать?

Рефинансирование ипотеки – это, по-большому счету, повторное оформление долгосрочного кредита. Поэтому требования к заемщику будут примерно одинаковыми, как и при первом получении средств. Между разными банками требования могут отличаться, но основной пакет документов, а также условий остается неизменным. Кроме того, добавляется новое условие, которое в некоторых компаниях обязательно для выполнения – это отсутствие задолженности по предварительным платежам по кредиту. Для оформления реструктуризации и рефинансирования ипотеки необходимо:

  1. быть старше 21 года и младше 55 лет женщинам и 60 лет мужчинам;
  2. быть гражданином РФ;
  3. иметь стабильный трудовой стаж на одном месте работы от полугода и один год в запасе на любом месте работы.

К числу условий может относиться не только хорошая предыдущая кредитная история, но и ограничение в сумме рефинансирования. Количество выделенных денег на погашение ипотеки зависит от банка. Компании также учитывают минимальные стоимости недвижимости, на которые оформляется ипотека. Размер ставки обычно определяется, исходя из длительности периода кредитования. Если клиент отказывается от страхования по ипотеке, то ставка может повыситься на 2%. А в качестве залога обычно оставляется имеющаяся квартира.

Как рефинансировать ипотеку?

Перед тем, как рефинансировать ипотеку, необходимо узнать, что для этого потребуется. И первым делом для свершения процедуры необходимо собрать пакет документов. Перечень бумаг может отличаться в зависимости от выбранного банка, но общие документы следующие:

  • Документацию по кредиту, который требуется переоформить (в том числе и график платежей, их размер, количество свершенных платежей, справки об оставшейся сумме выплат и справки об отсутствии задолженности, копия закладной на жилье);
  • Анкета-заявление и паспорт заемщика с гражданством РФ;
  • Документация об уровне доходов, в том числе справки с места работы, копии трудовой книжки;
  • Бумаги на залоговую недвижимость.

В каждой ситуации перечень документов определяется в индивидуальном порядке. Все зависит от требований заемщика, количества выплат и его кредитной истории. Банк оставляет за собой право как одобрить, так и отказать в рефинансировании ипотеки.

Пошаговые действия заключаются в выполнении всех требований и обращении в отделение банка с подписанием бумаг. Практически во всех банках процедура выполняется одинаково и в 2018 году это происходит следующим образом:

  • Начальный этап начинается с подготовки документации;
  • Документы отправляются в банк, где клиент желает провести рефинансирование;
  • Учреждение рассматривает прошение в течение 10 рабочих дней при условии отправки клиентом всего пакета документов;
  • Если банк принимает положительное решение, то назначается дата сотрудникам и банка, когда клиент подписывает новый договор;
  • Остаток предыдущего кредита погашается способом перечисления денег на расчетный счет кредитора. Если у клиента есть желание, то можно обратиться за рефинансированием в тот же банк, тогда требуемое количество документов уменьшится, а сумма кредитования возрастет. Клиент будет иметь возможность забрать разницу в суммах кредитования и использовать в собственных целях. При этом старый кредит будет досрочно погашен, а обязательства по новому кредиту будут более лояльными.

Возможные проблемы и нюансы

Проблемы с рефинансированием возможны на этапе подготовки и оформления документов. К ним нужно быть готовым. Наиболее часто заемщики сталкиваются с такими трудностями, как:

Длительность сроков переоформления документов;

  1. Высокие денежные затраты на подготовку документации;
  2. Штрафы за досрочное погашение старого кредита;
  3. Беззалоговый период (время одновременного владения квартирой или другими видами залоговой недвижимости обеими банками в процессе перерегистрации имущества).

Как выбрать банк для рефинансирования ипотеки?

Критерии выбора банка для рефинансирования недвижимости следующие:

  • Низкая процентная ставка по рефинансированию ипотеки;
  • Большая сумма кредита;
  • Досрочное погашение без дополнительных санкций;
  • Краткие сроки рассмотрения заявок и оформления документации.

Это максимально выгодные критерии для заемщиков. По ним можно ориентироваться и подбирать правильную компанию. Есть определенные банки, в которых выгодно проводить именно рефинансирование ипотеки, а не оформлять первичный кредит.

Обзор банков с условием рефинансирования кредита на жилье:

Рефинансировать ипотеку многодетной семье можно в тех банках, которые участвуют в государственных программах поддержки и одновременно предлагают процедуру рефинансирования. Выбрать необходимо по тем же критериям, что и в остальных случаях. Наиболее выгодные варианты:

  • Сбербанк России;
  • ВТБ 24;
  • Россельхозбанк;
  • «Первомайский».

Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки

Видео (кликните для воспроизведения).

Преимущества и недостатки процедуры стоит заранее изучить заемщикам. Целесообразность процедуры моно будет оценить, посчитав все плюсы и минусы. Среди преимуществ основными являются такие моменты, как:

  • Уменьшение годовых процентов актуально для тех, кто давно оформил кредит. Если уменьшить ставку даже на 1%, то при большой задолженности сэкономленная сумма будет ощутимой;
  • Снижение размера ежемесячных выплат. Процедура также не требует сохранения сроков, а заемщики просят их увеличить, чтобы выплачивать банку меньше денег;
  • Возможность переоформить валюту выдачи ипотеки. Актуально, если заемщик оформил кредит в евро или в долларах и хочет перевести средства в рубли.
  • Возможность сменить кредитное учреждение на более удобное для клиента.
Читайте так же:  Какие документы нужны и как можно «выписаться» из квартиры

Среди минусов процедуры чаще всего выделают такие:

  • отсутствие экономической выгоды в том случае, если половина выплат по ипотеке уже была произведена;
  • наличие дополнительных расходов, которые подразумевают повторную оценку банком жилья, а также повторное страхование, иногда требуется плата за досрочное гашение кредита;
  • сбор большого количества бумаг. Необходимо предоставить новому кредитному учреждению справки из банка, где была взята ипотека. А также потребуется документация о месте работы, уровне доходов, размере текущей задолженности о полноте выполнения обязательств перед банком.

Перед выбором банковского учреждения для рефинансирования ипотеки, необходимо просчитать будет ли операция экономически выгодной. Иногда переплата за оформление документов превысит возможный выигрыш в процентах по ставкам. Рефинансирование ипотеки – процедура, которая оформляется довольно быстро и не требует затрат времени на сбор документации.

Рефинансирование ипотеки — что такое?

Что такое рефинансирование ипотеки? Какие правила предоставления указанной услуги? В недавнем прошлом ставки по ипотеке были гораздо выше тех, которые есть возможность наблюдать сегодня. За последние два года ситуация кардинально изменилась. В связи с такой тенденцией, рефинансирование начинает обретать популярность.

Многие уже воспользовались обозначенной услугой. Многие финансовые учреждения предлагают указанную услугу. В чём она заключается? Перед тем как вливаться в процесс, необходимо будет ознакомиться с общими положениями и правилами этой процедуры. Какие подводные камни возможны при перекредитации?

При рефинансировании ипотеки возможны некоторые денежные потери. Связано это со стандартными ипотечными расходами. Процесс может оказаться не таким выгодным, каким представляется на первый взгляд. Почему так происходит?

Что такое рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование ипотеки — что это такое? Прежде всего, это выгодная опция, предлагаемая кредиторами.

Рефинансирование предполагает оформление новой ипотеки под гораздо наиболее интересным процентом. При этом возможно оформление на более длительный срок. При переоформлении можно сэкономить. Экономия выразится в снижении окончательного размера займа.

Проведение процедуры возможно как в сторонней компании, так и в банке, в котором действует ипотека. Почти все кредиторы внедрили указанную опцию. Продиктовано это тем, что за прошедшее недавнее время можно увидеть хорошее снижение процента. Процент снизился в среднем на три единицы. В связи с такой тенденцией, ранее кредитовавшиеся заёмщики, стараются снизить процент при помощи рефинансирования. Возможно ли это?

Рефинансирование даёт возможность изменить общую сумму долга и ежемесячные выплаты. При желании можно продлить срок предоставления долга.

Положительные и отрицательные стороны рефинансирования ипотеки

Какие существуют минусовые и плюсовые нюансы при рефинансировании? Всё ли так просто? Давайте разберёмся. От чего зависит оценка положительных и отрицательных качеств процесса? Положительные и отрицательные стороны указанной процедуры зависят от преследуемой цели. Смотрите ниже подробное описание обеих граней.

Отрицательные стороны рефинансирования

Указанная процедура представляется интересной тогда, когда речь идёт о большом кредите на длительный срок. В этом случае процедура действительно выгодная.

При небольшом кредите обозначенная процедура представляется крайне невыгодной. Единовременные расходы при переоформлении перечеркнут выгодные перспективы. Невыгодной, из-за того, что процесс переоформления несёт в себе дополнительные расходы. Придётся оплатить как минимум оценку и страховку. В этом случае кредитуемый рискует потратить больше, чем обрести. Исходя из этого, лучше оставить всё как есть.

Перед подобным шагом стоит посчитать все расходы и сравнить их с предполагаемым выигрышем. Тогда картина станет наглядной. При наличии нескольких кредитов придётся понести финансовые потери по всем займам. Объединение нескольких займов достаточно выгодно.

Иногда досрочное гашение действующей ипотеки предполагает комиссию. Этот момент указан в кредитном договоре. Это тоже является частью дополнительных расходов по кредитному счёту. Не забывайте об этом.

Для переоформления займа необходимо собрать обширный пакет документов и справок с места работы, такой же, как и при оформлении ипотеки. Это связано с тем, что вы будете оформлять новую ипотеку. Рефинансирование невозможно будет провести при наличии хотя бы одной просрочки по оформленным ранее кредитам. Внимательно следите за тем, что бы ваша кредитная репутация оставалась чистой.

Положительные стороны рефинансирования

  • Взносы на счёт по ипотеке станут меньше. После процедуры оформления уменьшение выплат произойдёт в связи с падением цифры процентной ставки.
  • Переплата по ипотеке станет меньше. При уменьшении количества дней, отведённых на возврат долга и отказа от изменения каждомесячных выплат в стороны снижения, получится снизить общую стоимость займа. Это возможно благодаря понижению процента по кредиту.
  • Снятие обременения. Если при рефинансировании перевести ипотеку в обычный кредит, удастся убрать залог с объекта. Но при обозначенном типе рефинансирования будет более высокий ежегодный процент.
  • Можно изменить валюту долга. Если кридетуемый оформлял ипотеку в валюте, исходя из сегодняшней экономической обстановки, целесообразно будет сменить её на рубли.
  • Удобство в обслуживании. Удобнее, когда ипотека оформлена в том учреждении, в котором заёмщик представляется зарплатником.

Этапы рефинансирования

Рефинансирование является поэтапной процедурой. Ниже описано пошаговое проведение рефинансирования.

  • Формирование заявления и принятие решения по заявлению кредитором. Кредитор будет оценивать кредитоспособность заявителя и знакомиться с документами на залоговую недвижимость.
  • Подготовка документов на квартиру, заказ отчёта об оценке.
  • Рассмотрение объекта кредитором и в случае положительного решения, подписание договора.
  • Оплата текущей задолженности. После перерасчёта процентов текущий долг закрывается.
  • Регистрация в органах росреестра.
  • Получение документов с указанием нового залогодержателя.

После переоформления взносы по ипотеке выплачиваются согласно новому договору.

Нюансы при рефинансировании ипотеки

Переоформление ипотеки предполагает такое же количество денежных затрат, как и оформление обозначенного займа. Потребуется оплатить новую оценку квартиры, страховые взносы, госпошлину. В отдельных случаях потребуется оплата услуг нотариуса.

Рефинансирование с отрицательной кредитной репутацией

Рефинансировать ипотеку, с отрицательной кредитной репутацией, не представляется возможным. В этом случае будет отказ. При переоформлении займа на недвижимость, кредитор выдвигает ещё более жёсткие требования, чем при рассмотрении первичной заявки на ипотеку.

При возникновении сложностей по выплатам, лучше всего своевременно обращаться к кредитору, с просьбой реструктуризировать задолженность. При таком подходе возможно и улучшение условий кредитования, и положительная кредитная репутация на перспективу.

Залог при ипотеке

При оформлении ипотеки в пользу кредитора возникает обременение на приобретаемое имущество. Какие виды залога бывают?

  • После оформления сделки, объект отдаётся в собственность кредитору, но кредитуемый вправе пользоваться недвижимость. После полного погашения долга, квартира отдаётся в собственность кредитуемому.
  • Объект находится в пользовании у финансового учреждения до окончательной оплаты по займу.

У банка возникает право на залог, которое подтверждается закладной. В закладную вносятся все нюансы произошедшей сделки. Что может быть указано в закладной?

  • В документе указывается фиксированная ставка по кредиту и количество обязательных каждомесячных выплат.
  • В документе указан плавающий процент, который зависит от экономики страны, при этом ежемесячный платёж способен измениться как в большую, так и в меньшую сторону.
  • В документе указана информация о дифференцируемом платеже.
  • В документе указана информация о страховке на заложенный объект.
Читайте так же:  Регистрация ооо гарантийное письмо от собственника помещения

Почему банк может отказать в рефинансировании ипотеки?

На самом деле, рефинансирование не считается выгодной процедурой для кредитора. Особенно если речь идёт о компании, в которой эта самая ипотека была оформлена. Существует множество возможных причин, по которым учреждение может отказать в получении рефинансирования займа на квартиру. Какие это причины?

Выгодно ли рефинансировать ипотеку

При различии между прежним и вновь оформляемым долгом хотя бы в два процента, рефинансировать ипотеку выгодно. При такой разнице окончательная сумма займа станет гораздо ниже. Более того, при желании, можно увеличить срок кредитования, тем самым сократив ежемесячные платежи.

Сколько стоит и какие расходы?

  • Оценка рефинансируемого объекта обойдётся по стоимости в диапазоне 2500- 5000 рублей.
  • Госпошлину необходимо будет оплатить в размере 2ООО рублей.
  • Согласие половины на приобретение объекта, удостоверенное нотариусом, обойдётся в 15ОО рублей.
  • Страховка составит от 0, 5% до 1, 5% от общей суммы займа.
  • В случае обращения в риэлторскую компанию, услуги специалиста обойдутся примерно в 15000 рублей.

Рефинансирование ипотеки оформленной в валюте

В 2О14 году случился неожиданный подъём валюты по отношению к рублю. На сегодняшний день ситуация на валютном рынке не меняется. Те люди, которые оформляли ипотечный займ в валюте, оказались в очень неприятной ситуации.

В связи с этим, ипотечный договор на рефинансирование, для этой категории клиентов, видится единственным выходом из тяжёлой ситуации. С его помощью они смогут сократить сумму ежемесячных платежей. При рефинансировании валютной ипотеки, новый займ выдаётся в рублях. Рублями же гасится и основной долг. Возможно изменение срока кредитования.

Заключение

Перед тем, как принять решение о перекредитации действующего ипотечного займа, проанализируйте возможные выгоды и потери, которые принесёт указанная процедура. Просчитайте дополнительные расходы. Только не забудьте о стоимости обслуживания. Убедитесь в наличии достаточного количества времени на сбор документов. Ознакомьтесь со способами оформления и требованиями банка, относящимися к погашению старого кредита. В случае наличия очевидных выгод от рефинансирования, стоит попробовать произвести обозначенную процедуру. Успехов!

Рефинансирование ипотеки – что это и как работает

Текущий ипотечный рынок в России превысил 6 трлн рублей при средней ставке 12%. При этом сегодня есть предложения от 9%, а при совместных акциях с застройщиками или по субсидии от государства – от 5%. Вполне реально рефинансировать ипотеку и получить новый кредит на 2–4% дешевле. Сегодня расскажу о том, стоит ли попытаться поменять условия договора и как это сделать.

Что такое рефинансирование ипотеки

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).

В ипотечных квартирах живет около миллиона граждан, которые «успели» взять кредит по ставке от 13 до 17% годовых. Сегодня это кажется запредельным, но во время кризиса 2014 – начала 2016 года такие ставки были нормой. Все знают истории с валютной ипотекой, когда отчаявшиеся заемщики, после двукратного обвала рубля выходили на митинги и даже брали в заложники сотрудников банковских отделений. Сегодня появились возможности для законного и бескровного изменения условий договоров путем рефинансирования. Они существовали и раньше, но еще 2–3 года назад подобные программы были почти полностью свернуты. Причина – резкое повышение ставок и рост просроченной задолженности (на картинке – в млрд руб.).

Рефинансирование (его еще называют перекредитованием) – хороший способ снизить долговую нагрузку. Но только в том случае, если воспользоваться им грамотно. Механизм внешне прост и понятен: вы берете в другом банке кредит с пониженной ставкой и гасите им существующий, более дорогой.

Существует два типа кредитных договоров:

  1. С плавающей процентной ставкой, которую можно изменить дополнительным соглашением к действующему договору (в обиходе «допник»). Подобные договоры уже не применяются: мало кто подпишется на 20 лет, зная, что в любой момент вам могут поднять ставку.
  2. С фиксированной ставкой, когда ипотека оформляется на условиях, действующих на момент подписания. В отличие от реструктуризации эта процедура никак не отражается на кредитной истории. Именно к таким договорам применяется рефинансирование.

Главное препятствие для получения новой ссуды: объект, под который выдан первый кредит, уже в залоге у банка. Чтобы он согласился снять обременение, вы должны полностью погасить долг. Где взять на это деньги, ведь новый банк не даст необеспеченный кредит под низкую ставку без залога? Замкнутый круг разрывается так: новый банк перечисляет сумму задолженности в прежний банк-кредитор, а залог перерегистрируется на новый банк. До тех пор, пока процедура передачи залога не завершена (до двух месяцев), новый банк устанавливает повышенную процентную ставку, плюс 2–3%. Если рефинансируется ипотека в том же банке, с залогом ничего не делается, поэтому все происходит проще, быстрее и менее затратно.

Цели рефинансирования у разных заемщиков могут отличаться:

  • снижение процентной ставки или переплаты по процентам;
  • уменьшение ежемесячного платежа;
  • изменение срока кредита в большую или меньшую сторону;
  • с объединением двух и более дорогих кредитов в один менее дорогой;
  • рефинансирование кредита в валюте с переходом на рубли (редкий случай на рынке).

Выгодно ли банку делать рефинансирование

Зачем банку рефинансировать свою ипотеку? Допустим, заемщик приходит в отделение своего банка и просит снизить ему процентную ставку. Программы рефинансирования текущих кредитов появились по мере роста финансовой грамотности клиентов. Банк видит, что конкуренты снижают ставки и соглашаются на переоформление тех же кредитов под более мягкие условия. Потеря ипотечного клиента – это убыток, ведь кредит долгосрочный и обеспеченный надежным залогом. Как правило, такие заемщики имеют доход выше среднего, раз могут позволить себе большой ежемесячный платеж. К тому же, постоянным клиентам делаются кросс-продажи других финансовых продуктов. Таким образом, цель – работа на удержание ценных заемщиков от перехода к конкурентам.

Вторым мотивом для банка является риск выхода клиента на «просрочку». Реальные доходы населения, в отличие от цен, в последние несколько лет не растут. Платить по ставке 13–15% годовых многие уже не в состоянии. Снижая ставку и ежемесячный платеж, банк страхуется от потенциальных проблем в будущем. Однако он, скорее всего, не одобрит рефинансирование клиенту с плохой кредитной историей, даже если на момент заключения первого договора она являлась безупречной. При выдаче кредита вашу платежеспособность станут оценивать заново. Если вы переходите в другой банк, будет проверяться также объект недвижимости на соответствие требованиям нового кредитора. Отказы не редкость. Кроме того, вам могут не одобрить всю сумму оставшейся задолженности. В таком случае придется выплачивать параллельно два кредита.

Ни один банк не станет работать себе в убыток. Поэтому, чтобы застраховаться от рисков, в текст договоров вносятся различные ограничения:

  • по сроку нового кредита;
  • по перечню аккредитованных страховых и оценочных компаний;
  • по условиям досрочного погашения в старом банке (возможно ли оно по договору и есть ли комиссия);
  • по соотношению рефинансируемого долга и стоимости квартиры (например, не более 75% от рыночной оценки).

Для банков гораздо выгоднее привлечь заемщика из другого кредитного учреждения, чем рефинансировать своего. И дело не только в приобретении нового клиента. По существующим нормативам Центробанка, снижение ставки автоматически трактуется как ухудшение материального положения и требует начисления повышенных резервов. Поэтому на такое рефинансирование банки соглашаются неохотно. Выход прост: отказали в своем – идите в другой. «Родной» банк может попытаться удержать вас и чинить препятствия. Например, затягиванием процедуры или включением в договор запрета на последующую ипотеку до прекращения действия предыдущей. В такой ситуации, если ваш случай не «пожарный», целесообразнее подождать, чем тратиться на юристов.

Читайте так же:  Типовой договор купли-продажи акций зао

Выигрывает ли заемщик от рефинансирования

Если вы – ипотечный заемщик, есть смысл наблюдать за ситуацией на рынке, в первую очередь – за изменением ключевой ставки Центробанка. Конкуренция за клиента заставляет банки снижать стоимость своего предложения. Ипотечный заем – большая сумма и, как правило, на долгий срок. Поэтому изменение ставки по договору даже на 0.5 процентных пункта ощутимо влияет на вашу переплату. Простой пример, который каждый может посчитать без калькулятора: снижение ставки на 0.5% при кредите 7 млн. даст экономию в 350 тыс. за 10 лет.

Однако нужно иметь в виду, что вас ждут и расходы. Так, страховка по ипотеке – недешевая услуга, от которой нельзя отказаться. Она включает в себя два, иногда даже три вида страхования: финансовая защита залога, вашей жизни и здоровья, титульное страхование (юридическая чистота собственности). Если повезет, страховая компания может быть аккредитована как в старом банке, так и в новом. Если нет – часть неиспользованной суммы прежний страховщик вам вернет, но только в конце года и не всю. Ниже пример из договора.

Итого расходы на переоформление, плюсуйте сами:

  1. Регистрационная пошлина – от 1 тыс. руб.
  2. Нотариальные заверения – 3–5 тыс.
  3. Оценка – от 2 до 15 тыс., зависит от региона и объекта.
  4. Платные справки от текущего кредитора – около 1 тыс.
  5. Новая страховка – 0.3–2% от стоимости недвижимости.

Отказаться от невыгодного договора можно и в последний момент, но потраченные деньги на оценку и часть страховой суммы вам уже не вернут. К тому же, процедура рефинансирования не только недешевая, но и небыстрая. Она будет стоить нескольких визитов в отделение банка и в МФЦ. Существуют исключения: например, в Tinkoff банке рефинансирование можно оформить дистанционно.

Еще одним подводным камнем является оценка вашей платежеспособности в процессе выдачи другого кредита. Дело в том, что новый банк зачисляет деньги на ваш счет до того, как вы погасили старый кредит. Уверенности в том, что вы это точно сделаете, у банка нет. То есть, ваш доход должен позволять выплачивать оба кредита. Для банка неважно, что ситуация неопределенности продлится не более двух месяцев. Примерная пропорция дохода и платежа:

[1]

где ЕП – ежемесячный платеж, ЕД – ежемесячный доход

Соотношение может отклоняться на 5–10 процентных пунктов в зависимости от вашей профессии, социального статуса, кредитной истории, способа подтверждения дохода и еще десятка факторов, из которых складывается ваш клиентский профиль.

Отдельная тема – социальная ипотека для бюджетников, многодетных семей и молодых специалистов. Здесь ситуация зависит от возможностей бюджета и различается от региона к региону. Льготная процентная ставка может составлять от 5% годовых, а сумма кредита – до 8 млн для Московского региона и до 3 млн – для остальных. Советую внимательно изучить условия бюджетных дотаций, которые будут прописаны в новом договоре. Иначе вы можете выиграть в стоимости кредита, но проиграть в гарантиях получения субсидий. Но пока я не слышал о массовых проблемах: дорогая нефть позволяет правительству и региональным властям ежегодно продлевать программы для льготников.

Как правильно оформить рефинансирование ипотеки

Советую внимательно читать условия договора рефинансирования. Настаивайте на предоставлении распечатки графика платежей с указанием полной стоимости кредита (ПСК) и с учетом вашей переплаты. Выясните, какие комиссии будут списаны, сколько стоит комплексное страхование и оценка залога. Сопоставьте затраты на переоформление ипотеки с выгодой, которую даст это решение. Может получиться, что сумма издержек не окупится. Или выгода окажется столь незначительной, что не будет стоить потраченного времени, усилий и нервов. Помните, что ваше время – такой же важный актив, как и деньги.

Не полагайтесь исключительно на консультации сотрудников банка, какими бы убедительными и доброжелательными они вам ни казались. Они – заинтересованные лица и выгодоприобретатели (банк начислит сотруднику бонус). В такие ответственные моменты лучше привлечь независимого эксперта и обсудить с ним финансовые и юридические риски.

По подсчетам специалистов, сегодня окупается снижение ставки в среднем от 1.5%. Цифра может меняться в зависимости от прочих условий договора. В этом случае затраты на переоформление, страховку и оценку отобьются за год–полтора. Вряд ли кому-то интересна окупаемость до конца срока через 15–20 лет, учитывая перспективы обесценивания денег.

Куда обратиться за рефинансированием? Я не даю рекламу, но сошлюсь на статистику рынка. Собственные программы имеют не все банки, а только крупные и устойчивые. Неудивительно, ведь для рефинансирования требуется большой запас ликвидности и репутация. Список кредиторов в целом совпадает с перечнем лидеров рынка, но наиболее активны в этой нише ВТБ, Райффайзенбанк, Газпромбанк, Дельта-Кредит. Сбербанк запустил собственный продукт относительно недавно, но он быстро набирает обороты. Также имеется своя программа у бывшего АИЖК – Дом.ру.

На сайтах банков и ипотечных агрегаторов есть онлайн-калькуляторы рефинансирования, где можно «поиграться» со ставкой и сроком погашения кредита. Там вы увидите новый ежемесячный платеж и свою экономию.

Пример универсального калькулятора для всех банков можно найти по ссылке ipotek.ru/kalk-ref.php. Он позволяет сравнить условия рефинансирования с действующим кредитом. Но подобные сервисы дают лишь примерные ориентиры, поскольку не учитывают, сколько вам придется заплатить страховой компании, оценщику, нотариусу и государству в виде пошлины. К сожалению, многие узнают эти подробности уже после подписания договора.

Рефинансирование может быть выгодным, если вы все сделаете грамотно и просчитаете все риски и затраты. Поэтому обязательно изучайте условия договора. Учитывайте, что новый кредит в другом банке предполагает сбор полного пакета документов, а также проверку заемщика и залога. Вам не гарантировано одобрение, но в случае успешной сделки можно сэкономить на переплате. Процесс стоит затевать, если разница составляет не менее 1.5–2%.

Видео (кликните для воспроизведения).

Кто сталкивался лично с рефинансированием ипотеки – поделитесь опытом в комментариях, это будет полезно для всех читателей блога.

Источники


  1. Общество с ограниченной ответственностью. Судебная практика, официальные разъяснения и рекомендации. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 128 c.

  2. Головистикова, А.; Дмитриев, Ю. Проблемы теории государства и права. Учебник; М.: Эксмо, 2012. — 832 c.

  3. Файфер, Боб Удвойте ваши прибыли; М.: Юнити, 2011. — 143 c.
Рефинансирование ипотеки что это такое простыми словами
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here